OLG Zweibrücken: Καμία υψηλότερη τιμή λόγω αυξημένου κόστους υλικών
Η αύξηση του κόστους κατασκευής και τα υψηλά επιτόκια δεν έχουν καταστήσει την αγορά ενός ακινήτου αυτή τη στιγμή πιο απλή. Ωστόσο, όποιος έχει συμφωνήσει σε μια σταθερή τιμή με μια κατασκευαστική εταιρεία, πρέπει να μπορεί να εμπιστευτεί αυτή την τιμή. Αυτό δείχνει μια απόφαση του Ανώτατου Περιφερειακού Δικαστηρίου Zweibrücken στις 13 Ιουλίου 2023 (Αρ.: 5 U 188/22). Το OLG Zweibrücken αποφάσισε ότι μια ρήτρα σύμβασης, η οποία επιτρέπει στην κατασκευαστική εταιρεία, παρά τη συμφωνία σταθερής τιμής, να αυξάνει τις τιμές μονομερώς, είναι άκυρη.
Η απόφαση να χτίσει κανείς ένα σπίτι ή να αγοράσει ένα ακίνητο, συνδέεται συχνά με υψηλή χρηματοοικονομική επιβάρυνση. Αυτό ισχύει ακόμη περισσότερο στις τρέχουσες εποχές αύξησης του κόστους κατασκευής και υψηλών επιτοκίων. Για το λόγο αυτό, είναι σημαντικό να ελέγχετε προσεκτικά τις ρήτρες στις συναφθείσες συμβάσεις, δηλώνει η δικηγορική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, η οποία παρέχει συμβουλές, μεταξύ άλλων, στο δίκαιο ακινήτων.
Κατασκευή μαζικού σπιτιού σε σταθερή τιμή
Στη βάση της υπόθεσης που εκδικάστηκε στο OLG Zweibrücken, ένα ζευγάρι είχε συνάψει σύμβαση με μια κατασκευαστική εταιρεία τον Δεκέμβριο του 2020 για την ανέγερση ενός μαζικού σπιτιού. Η εταιρεία υποχρεώθηκε συμβατικά να ανεγείρει το μαζικό σπίτι στο οικόπεδο του ζευγαριού έναντι τιμής 300.000 ευρώ. Τα μέρη χρησιμοποίησαν ένα πρότυπο σύμβασης της εταιρείας για τη συμφωνία. Σε αυτό το πρότυπο περιεχόταν μια ρήτρα σύμβασης, η οποία έλεγε ότι και τα δύο μέρη δεσμεύονται από την συμφωνηθείσα τιμή για χρονικό διάστημα ενός έτους από την υπογραφή της σύμβασης. Ταυτόχρονα υπήρχε το περιοριστικό μέτρο ότι οι εργασίες κατασκευής έπρεπε να αρχίσουν εντός τριών μηνών από τη λήξη της σύμβασης.
Ωστόσο, η έναρξη των εργασιών καθυστέρησε. Ως εκ τούτου, η κατασκευαστική εταιρεία ενημέρωσε περίπου έξι μήνες μετά την υπογραφή της σύμβασης, τον Ιούνιο του 2021, ότι η συμφωνηθείσα τιμή αυξήθηκε κατά περίπου 50.000 Ευρώ στα 350.000 Ευρώ. Ως αιτιολογία, η εταιρεία ανέφερε ότι υπήρξαν εξαιρετικές αυξήσεις στην τιμή των υλικών και ότι αυτά τα αυξημένα κόστη δεν ήταν προβλέψιμα κατά την υπογραφή της σύμβασης.
Οι ιδιοκτήτες κατοικιών απαιτούν αποζημίωση για το επιπλέον κόστος
Η αύξηση της τιμής αυτή δεν έγινε αποδεκτή από το ζευγάρι. Αντίθετα, ζήτησε από την εταιρεία να ξεκινήσει τις κατασκευαστικές εργασίες. Όταν η εταιρεία αρνήθηκε να ξεκινήσει τις κατασκευαστικές εργασίες, το ζευγάρι ανακοίνωσε την ακύρωση της σύμβασης και ανέθεσε το έργο σε άλλη κατασκευαστική εταιρεία. Ωστόσο, αυτή ανέβασε το κόστος για την κατασκευή του μαζικού σπιτιού σε υψηλότερη από την αρχική συμφωνηθείσα σταθερή τιμή.
Το ζευγάρι απαίτησε από την πρώτη κατασκευαστική εταιρεία να αποζημιώσει το επιπλέον κόστος για την ανέγερση του σπιτιού. Ο ισχυρισμός βασίστηκε στο γεγονός ότι το υψηλότερο κόστος είχε οφειλόταν αποκλειστικά στην άρνηση της εταιρείας να αρχίσει τις κατασκευαστικές εργασίες στην συμφωνηθείσα σταθερή τιμή.
Η αγωγή του ζευγαριού είχε ήδη επιτυχία στην πρώτη βαθμίδα στο Περιφερειακό Πρωτοδικείο του Kaiserslautern (Αρ.: 2 O 274/22). Αν και η κατασκευαστική εταιρεία υπέβαλε έφεση εναντίον αυτής της απόφασης, απέτυχε στο Ανώτατο Περιφερειακό Δικαστήριο Zweibrücken.
Η κατασκευαστική εταιρεία είχε επισημάνει ότι η ανέγερση του μαζικού σπιτιού στην αρχικά συμφωνηθείσα σταθερή τιμή δεν ήταν πλέον οικονομικά εφικτή. Για την εταιρεία, η συμφωνηθείσα τιμή συνιστούσε κίνδυνο βιοπορισμού και η τήρηση της σύμβασης δεν ήταν πλέον αποδεκτή.
OLG Zweibrücken: Η ρήτρα αναπροσαρμογής των τιμών είναι άκυρη
Με αυτό το επιχείρημα, η εταιρεία δεν πέτυχε στο OLG Zweibrücken. Αφού το Ανώτατο Περιφερειακό Δικαστήριο ενημέρωσε την κατασκευαστική εταιρεία ότι επρόκειτο να απορρίψει την έφεση, η εταιρεία απέσυρε το ένδικο μέσο.
Δεδομένου ότι η εταιρεία δεν ήθελε να υλοποιήσει την κατασκευή του σπιτιού στη συμφωνηθείσα τιμή, το ζευγάρι είχε το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση και να αναθέσει το έργο σε άλλη εταιρεία. Το δικαίωμα αποζημίωσης της πρόσθετης δαπάνης από την εταιρεία απέκτησε το ζευγάρι, τόνισε το OLG.
Ως αιτιολόγηση ανέφερε ότι η κατασκευαστική εταιρεία όφειλε να υλοποιήσει την ανέγερση του σπιτιού στη συμφωνηθείσα σταθερή τιμή. Σύμφωνα με τη ρήτρα αναπροσαρμογής των τιμών που είχε ενσωματωθεί στη σύμβαση, η εταιρεία θα μπορούσε να αυξήσει μονομερώς την συμφωνηθείσα αμοιβή. Δεδομένου ότι ο πελάτης έτσι υπέστη δυσμενή αντιμετώπιση, η ρήτρα ήταν άκυρη, σύμφωνα με το OLG Zweibrücken. Διότι οι πελάτες δεν μπορούσαν να προβλέψουν κατά τη σύναψη της σύμβασης με ποιες αυξήσεις τιμής ενδέχεται να πρέπει να υπολογίσουν. Η εταιρεία θα μπορούσε να είχε ασφαλιστεί με καθορισμούς ενάντια στον κίνδυνο απρόβλεπτων αυξήσεων των τιμών των υλικών, οι οποίες ταυτόχρονα θα απέδιδαν επαρκή λογαριασμό στα συμφέροντα του πελάτη, καθώς το δικαστήριο επεσήμανε.
Η απόφαση δείχνει ότι η ασφαλής ολοκλήρωση των συμβάσεων στο δίκαιο ακινήτων παίζει σημαντικό ρόλο και ο έλεγχος ρητρών σε συμβόλαια κατασκευής ή αγοράς αξίζει τον κόπο.
Η MTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές στο δίκαιο ακινήτων.
Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας!
