Ένας επαγγελματικός μισθωτής είχε το δικαίωμα να μειώσει το ενοίκιο κατά 30 τοις εκατό, επειδή οι χώροι ήταν προσβεβλημένοι από παράσιτα. Αυτό αποφάσισε το Ανώτερο Πολιτειακό Δικαστήριο Καρλσρούης με την απόφαση της 21ης Ιουνίου 2022 (Αρ.: 9 U 112/19).
Το εμπορικό μισθωτικό δίκαιο προβλέπει ότι μια μείωση ενοικίου από τον μισθωτή είναι δυνατή, όταν το μισθωμένο ακίνητο παρουσιάζει ένα ελάττωμα, το οποίο καθιστά την μισθωτική ιδιοκτησία μη αξιοποιήσιμη όπως έχει συμφωνηθεί συμβατικά. Προϋπόθεση όμως είναι ότι υπάρχει ένα σημαντικό ελάττωμα μίσθωσης. Οι μισθωτές δεν θα πρέπει ωστόσο να αποφασίζουν ελαφρά τη καρδία το ύψος, στο οποίο θεωρούν ότι είναι κατάλληλη η μείωση ενοικίου. Καθοριστικό για το ύψος της μείωσης είναι πόσο σημαντικό είναι το ελάττωμα. Επίσης, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει ενημερωθεί εκ των προτέρων για το ελάττωμα της μίσθωσης, εξηγεί η οικονομική δικηγορική εταιρεία MTR Legal, που συμβουλεύει μισθωτές και ιδιοκτήτες στο εμπορικό μισθωτικό δίκαιο.
Στην υπόθεση ενώπιον του Ανώτερου Πολιτειακού Δικαστηρίου Καρλσρούης, ένα κατάστημα μόδας είχε προσβληθεί από παράσιτα και ο μισθωτής μείωσε συνεπώς το ενοίκιο. Ο ιδιοκτήτης, ωστόσο, δεν συμφώνησε με αυτό, εξέδωσε εκ μέρους του καταγγελίας με άμεση ισχύ και κατέθεσε αγωγή για εκκένωση και απόδοση των εμπορικών χώρων. Ενώ η αγωγή στην πρώτη βαθμίδα ήταν ακόμα επιτυχής, το Ανώτερο Πολιτειακό Δικαστήριο Καρλσρούης αποφάσισε στη διαδικασία της έφεσης υπέρ του μισθωτή.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η καταγγελία δεν ήταν δικαιολογημένη. Εξαιτίας της προσβολής από παράσιτα, ο μισθωτής είχε το δικαίωμα να μειώσει το ενοίκιο τουλάχιστον κατά 30 τοις εκατό. Καθώς το δικαστήριο εξήγησε, ότι τα παράσιτα σε μισθωμένους εμπορικούς χώρους είναι ένα ελάττωμα, που εμποδίζει σημαντικά τη συμβατική χρήση του μισθωμένου αντικειμένου. Επιπλέον, ο μισθωτής έπρεπε να υπολογίζει ότι και οι πελάτες θα αντιλαμβάνονταν τα παράσιτα και ότι το κατάστημα θα αποκτούσε άσχημη φήμη. Επίσης, υπήρχαν φόβοι για ζημιές από βορβορικών. Η καταλληλότητα των εμπορικών μισθωτικών χώρων για συμβατική χρήση έχει συνεπώς μειωθεί τουλάχιστον κατά 30 τοις εκατό, όπως αναφέρει το Ανώτερο Πολιτειακό Δικαστήριο Καρλσρούης. Στην αιτία της προσβολής από παράσιτα και κατά πόσο ο ιδιοκτήτης φέρει υπευθυνότητα γι’ αυτό, δεν έγκειται, δήλωσε το δικαστήριο.
Έμπειροι δικηγόροι στο εμπορικό μισθωτικό δίκαιο μπορούν να παρέχουν συμβουλές.
