Απόφαση του Ομοσπονδιακού Οικονομικού Δικαστηρίου για την απαλλαγή φόρου λόγω ιδιοκατοίκησης, Αριθ. Υπόθ.: IX R 14/22
Αν η αγορά και η πώληση ενός ακινήτου απέχουν μεταξύ τους λιγότερο από δέκα χρόνια, το κέρδος από την πώληση υπόκειται σε φορολόγηση. Εξαίρεση αποτελεί η ιδιοκατοίκηση. Σε αυτήν την περίπτωση είναι δυνατή η απαλλαγή φόρου σε περίπτωση πώλησης εντός της δεκαετούς περιόδου κερδοσκοπίας. Ωστόσο, η πώληση ενός αποκομμένου οικοπέδου κήπου πριν από τη λήξη της περιόδου κερδοσκοπίας δεν είναι αφορολόγητη. Αυτό αποφάσισε το Ομοσπονδιακό Οικονομικό Δικαστήριο με απόφασή του στις 26 Σεπτεμβρίου 2023 (Αριθ. Υπόθ.: IX R 14/22).
Αν ένα ακίνητο αγοραστεί και πωληθεί εντός δέκα ετών, πρόκειται για μια λεγόμενη ιδιωτική συναλλαγή πώλησης. Το κέρδος από μια τέτοια συναλλαγή πώλησης είναι κατά βάση φορολογητέο και υπόκειται στον φόρο εισοδήματος. Εξαίρεση από τη φορολόγηση μπορεί να υπάρχει μόνο σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο, σύμφωνα με το δικηγορικό γραφείο MTR Legal Rechtsanwälte, που παρέχει, μεταξύ άλλων, συμβουλές φορολογικής φύσης.
Καμία απαλλαγή φόρου σε αποκομμένα οικόπεδα κήπου
Ωστόσο, μια τέτοια εξαίρεση δεν παρέχεται όταν ένα οικόπεδο κήπου αποκόπτεται και πωλείται. Αυτό ξεκαθάρισε το Ομοσπονδιακό Οικονομικό Δικαστήριο (BFH) με την απόφασή του στις 26 Σεπτεμβρίου 2023.
Στην υποκείμενη υπόθεση, οι φορολογούμενοι είχαν αγοράσει ένα οικόπεδο με ένα παλιό κτίριο αγροκτήματος το 2014. Στο κτίριο κατοικούσαν οι φορολογούμενοι. Περιλαμβανόταν επίσης ένα οικόπεδο περίπου 4.000 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο οι φορολογούμενοι χρησιμοποιούσαν ως κήπο. Αργότερα, αποκόπηκε μία λωρίδα περίπου 1.000 τετραγωνικών μέτρων από τον κήπο και πωλήθηκε το 2019.
Για την πώληση του τμήματος γης, οι φορολογούμενοι δεν έκαναν αναφορές στη δήλωση φόρου εισοδήματός τους. Ωστόσο, η αρμόδια εφορία κατέγραψε με τις φορολογικές αποφάσεις εισοδήματος του 2021 τα έσοδα από την πώληση και τα φορολόγησε σύμφωνα με το νόμο περί φόρου εισοδήματος.
Το BFH απορρίπτει την αγωγή
Οι φορολογούμενοι αντιστάθηκαν. Η πώληση του τμήματος γης δεν πληροί τις προϋποθέσεις μιας ιδιωτικής συναλλαγής πώλησης, τουλάχιστον το κέρδος από την πώληση λόγω χρήσης για δικούς τους οικιστικούς σκοπούς δεν υπόκειται σε φορολόγηση.
Η αγωγή δεν είχε όμως επιτυχία στην τελευταία της περίπτωση ενώπιον του Ομοσπονδιακού Οικονομικού Δικαστηρίου. Οι προσφεύγοντες είχαν έσοδα από την πώληση του οικοπέδου που αποτελούσαν άλλα έσοδα από μια ιδιωτική συναλλαγή πώλησης, τα οποία πρέπει να φορολογούνται, αποφάσισαν οι οικονομικοί δικαστές στο Μόναχο.
Όταν μεταξύ της απόκτησης και της πώλησης του ακινήτου έχουν περάσει λιγότερο από δέκα έτη, προκύπτουν άλλα έσοδα από μια ιδιωτική συναλλαγή πώλησης. Σύμφωνα με το § 23 του νόμου περί φόρου εισοδήματος (EStG), οι πραγματοποιημένες αλλαγές αξίας ενός συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου εντός μίας δεκαετούς περιόδου πώλησης στο ιδιωτικό κεφάλαιο του φορολογούμενου υπόκεινται στον φόρο εισοδήματος. Η οικονομική αυτότητα, σύμφωνα με το BFH, είναι επαρκής.
Άλλα έσοδα από ιδιωτική συναλλαγή πώλησης
Η οικονομική αυτότητα μπορεί να ισχύει όταν ένα περιουσιακό στοιχείο αποκτάται αλλά μόνο μερικά πωλείται πάλι. Η οικονομική ταυτότητα ενός διαμοιρασμένου περιουσιακού στοιχείου διατηρείται εν μέρει αν ο διαμοιρασμός γίνεται χωρίς δαπανηρά τεχνικά μέτρα και η εμπορικότητα του προηγούμενου περιουσιακού στοιχείου συνεχίζει εν μέρει. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, στην περίπτωση της κατανομής οικοπέδων, επισημαίνει το BFH.
Γι’ αυτό το λόγο, η εφορία και το οικονομικό δικαστήριο της Κάτω Σαξονίας είχαν σωστά θεωρήσει ότι πρόκειται για άλλα έσοδα από μια ιδιωτική συναλλαγή πώλησης στην τρέχουσα περίπτωση. Διότι το ακάλυπτο πωληθέν τμήμα γης δεν είναι ποιοτικά άλλο περιουσιακό στοιχείο. Ακόμη και αν τα οικόπεδα μετά την πώληση έχουν διαφορετικό μέγεθος, δεν διαφέρουν κατά τα άλλα στην φύση, τη λειτουργία και την αξία τους, δήλωσε το BFH.
Χρήση για οικιστικούς σκοπούς μόνο σε οικοδομημένα οικόπεδα
Οι δικαστές στο Μόναχο ξεκαθάρισαν επίσης ότι το κέρδος από την πώληση δεν μπορεί να εξαιρεθεί από φορολόγηση λόγων ιδιοκατοίκησης για οικιστικούς σκοπούς. Εξαιρέσεις από τη φορολόγηση είναι δυνατές μόνο αν το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε αποκλειστικά για οικιστικούς σκοπούς μεταξύ της απόκτησης και της πώλησης ή αν χρησιμοποιήθηκε για οικιστικούς σκοπούς το έτος της πώλησης και τα δύο προηγούμενα χρόνια. Αυτό προϋποθέτει ότι το περιουσιακό στοιχείο κατοικείται από τον φορολογούμενο μόνιμα και για μακρά περίοδο. Ωστόσο, αυτό δεν είναι δυνατό με ένα ακάλυπτο οικόπεδο. Μόνο για το οικόπεδο με το οικιστικό κτίριο μπορεί να υπάρξει απαλλαγή φόρου, όχι όμως για το ακάλυπτο τμήμα γης. Αυτό ισχύει επίσης και αν ένα προηγουμένως ως κήπος χρησιμοποιούμενο τμήμα γης αποκόπτεται και πωλείται, αποφάσισε το BFH.
Το MTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές σε φορολογικές διαμάχες με τις φορολογικές αρχές και άλλα θέματα του φορολογικού δικαίου.
Αναλάβετε ευχαρίστως Επικοινωνία μαζί μας.
