Απόφαση του BFH της 26.09.2023 – Az. IX R 13/23
Εάν ένα ακίνητο πωληθεί εντός της προθεσμίας εικοσιτεσσάρων μηνών, το κέρδος από την πώληση πρέπει να φορολογηθεί. Εξαιρέσεις από τον φόρο κερδών από πωλήσεις μπορεί να υπάρχουν μόνο αν ο ιδιοκτήτης είτε έζησε ο ίδιος στο ακίνητο είτε αυτό κατοικούνταν από το ενήλικο παιδί του που δικαιούται διατροφής. Το Διοικητικό Εφετείο (BFH) το διευκρίνισε με την απόφαση της 26ης Σεπτεμβρίου 2023 (Az.: IX R 13/23).
Αν αγοραστεί και πωληθεί ξανά ένα ακίνητο εντός δέκα ετών, θεωρείται ιδιωτική πώληση κεφαλαίου και το κέρδος από την πώληση υπόκειται σε φόρο εισοδήματος. Το κέρδος από την πώληση μπορεί όμως να είναι αφορολόγητο, αν ο ιδιοκτήτης το χρησιμοποίησε ο ίδιος κατά την πώληση και τα δύο προηγούμενα χρόνια ή αν τα δικά του παιδιά ζούσαν δωρεάν στο ακίνητο, εξηγεί η οικονομική δικηγορική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, που συμβουλεύει μεταξύ άλλων στο φορολογικό δίκαιο. Ωστόσο, η αυτοχρησιμοποίηση δεν μπορεί να θεωρηθεί αν το ακίνητο κατοικούνταν δωρεάν από τη μητέρα ή την πεθερά ή άλλους συγγενείς. Αυτό επίσης δείχνει η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου.
Παραχώρηση ιδιοκτησίας δωρεάν στη μητέρα
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ένα ζεύγος είχε αγοράσει το 2009 ένα διαμέρισμα για 177.000 ευρώ. Το διαμέρισμα παραχωρήθηκε δωρεάν στη μητέρα της καταγγέλλουσας. Μετά τον θάνατο της μητέρας, το ζεύγος πούλησε το διαμέρισμα το 2017, δηλαδή εντός της δεκαετούς προθεσμίας κέρδους από πωλήσεις.
Η φορολογική υπηρεσία θεώρησε την πώληση ως ιδιωτική πώληση κεφαλαίου και καθόρισε αντίστοιχα τον φόρο εισοδήματος. Το ζεύγος αντιτάχθηκε. Κατά την άποψή τους, υπήρχε αυτοχρησιμοποίηση του διαμερίσματος, άρα το κέρδος από την πώληση έπρεπε να είναι αφορολόγητο.
BFH: Καμία χρήση για ιδιόχρηση
Με την προσφυγή τους δεν κατάφεραν να περάσουν ούτε στο Οικονομικό Δικαστήριο ούτε στο Διοικητικό Εφετείο. Ο BFH εξήγησε ότι οι ενάγοντες δεν χρησιμοποίησαν το διαμέρισμα για ιδιόχρηση. Συνεπώς, το κέρδος από την πώληση κρίνεται αφορολόγητο. Αν το διάστημα μεταξύ της απόκτησης ή ολοκλήρωσης ενός ακινήτου και της πώλησής του είναι λιγότερο από δέκα χρόνια, το κέρδος από την πώληση εξαιρείται από τη φορολόγηση μόνο εάν το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε για αποκλειστικά ιδιόχρηση εντός αυτής της περιόδου ή στο έτος διάθεσης και τα δύο προηγούμενα χρόνια για ιδιόχρηση, εξήγησε ο BFH.
Η χρήση για ιδιόχρηση σημαίνει ότι ο φορολογούμενος κατοικεί πραγματικά μόνιμα το ακίνητο και όχι απλώς δηλώνει την κατοικία του υπό αυτή τη διεύθυνση ή μόνο επισκέπτεται κάποιον εκεί. Αυτοχρησιμοποίηση επίσης συμβαίνει όταν ο φορολογούμενος προετοιμάσει το διαμέρισμα για το παιδί του που δικαιούται διατροφής, είπε ο BFH. Αντίθετα, καμία χρήση για ιδιόχρηση δεν συμβαίνει όταν το διαμέρισμα παραχωρείται δωρεάν σε άλλο μέλος της οικογένειας, ξεκάθαρισαν οι δικαστές. Αντίστοιχα, δεν μπορεί να αποδοθεί στους ενάγοντες χρήση για ιδιόχρηση λόγω της παραχώρησης της ιδιοκτησίας στη μητέρα της καταγγέλλουσας.
Φορολογική απαλλαγή μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις
Ο BFH σημείωσε επίσης ότι η επιτήρηση της φορολογικής απαλλαγής κατά το άρθρο 23 παρ. 1 σημ. 1 πρότ. 3 του EStG είναι στενά ερμηνευμένη. Συνεπώς, δεν υπάρχει λόγος να επεκταθεί η υπό Εξαίρεση για την παραχώρηση του διαμερίσματος σε παιδί που αναγνωρίζεται για φορολογικούς λόγους σε άλλες περιπτώσεις. Σε αντίθεση με ένα παιδί που δικαιούται διατροφής, δεν μπορεί να υποτεθεί υποχρέωση διατροφής σε άλλες περιπτώσεις χωρίς έλεγχο κατά περίπτωση. Εδώ δεν διαπιστώθηκε υποχρέωση διατροφής της καταγγέλλουσας προς τη μητέρα της. Μεταξύ του καταγγέλλοντα και της πεθεράς του δεν υπάρχει πάντως καμία συγγενική σχέση, γεγονός που δεν καθιστά τον καταγγέλλοντα υποχρεωμένο στη συντήρηση, είπε ο BFH.
Όπως δείχνει η απόφαση, μια φορολογική απαλλαγή κατά την πώληση ενός ακινήτου εντός της δεκαετούς προθεσμίας κέρδους από πωλήσεις είναι δυνατή μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
Η MTR Legal Rechtsanwälte συμβουλεύει στο φορολογικό δίκαιο και σας προσφέρει έναν έμπειρο δικηγόρο κατά τη διάρκεια της φορολογικής διαφοράς με τις φορολογικές αρχές.
Παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας!
