Η ρήτρα ισχύει μόνο σε περίπτωση πραγματικής παρεμπόδισης
Σε εμπορικές μισθώσεις μπορεί να συμφωνηθεί μια ρήτρα προστασίας από τον ανταγωνισμό. Ωστόσο, για να υπάρξει μείωση του μισθώματος λόγω παραβίασης της ρήτρας προστασίας από τον ανταγωνισμό, προϋποτίθεται ότι υπήρξε πράγματι μια παρεμπόδιση. Αυτό κατέστησε σαφές το Ανώτατο περιφερειακό δικαστήριο του Ντίσελντορφ με απόφαση της 12ης Σεπτεμβρίου 2023 (Αρ. Υπόθ.: I-24 U 47/22).
Καταρχήν, ο εκμισθωτής είναι υποχρεωμένος βάσει της § 535 BGB να παραχωρήσει στον μισθωτή το μίσθιο σε κατάσταση που να είναι κατάλληλη για την συμβατική χρήση. Η νομοθετική αυτή ρύθμιση αρκεί για να απορρέει η προστασία από τον ανταγωνισμό για τον μισθωτή. Ωστόσο, σε μια εμπορική μίσθωση μπορεί να συμφωνηθεί ρητά και μια ρήτρα προστασίας από τον ανταγωνισμό. Μια τέτοια ρύθμιση προστατεύει τον μισθωτή ώστε να μην εγκατασταθεί άμεσος ανταγωνιστής στο ίδιο κτίριο, εξηγεί η εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, που παρέχει, μεταξύ άλλων, συμβουλές στο δίκαιο ακινήτων. Ωστόσο, σύμφωνα με την απόφαση του Ανώτατου Πρωτοδικείου του Ντίσελντορφ, μια τέτοια ρήτρα προστασίας από τον ανταγωνισμό ισχύει μόνο όταν υπάρχει πράγματι μια παρεμπόδιση.
Συμφωνημένη προστασία από τον ανταγωνισμό στο μισθωτήριο συμβόλαιο
Στη διαδικασία ενώπιον του Ανώτατου Πρωτοδικείου του Ντίσελντορφ, τα μέρη είχαν συνάψει το 2010 μια εμπορική μίσθωση. Ο μισθωτής ήθελε να δημιουργήσει μια πρακτική φυσικοθεραπείας στους νοικιασμένους χώρους επιφάνειας περίπου 650 τετραγωνικών μέτρων. Στην εμπορική μίσθωση είχε ενσωματωθεί μια ρήτρα η οποία προέβλεπε ότι τα καταστήματα δεν θα παραχωρούνταν σε πρόσωπα ή επιχειρήσεις που βρίσκονταν σε ανταγωνισμό με την πρακτική φυσικοθεραπείας. Ο εκμισθωτής είχε υποχρεωθεί να μην παραχωρήσει χώρους σε πρόσωπα ή επιχειρήσεις που ανταγωνίζονται άμεσα με τον τομέα δραστηριότητας του μισθωτή, ή να ανεχτεί μια τέτοια παραχώρηση. Στο συμβόλαιο αναφέρεται κατά λέξη: «Συνεπώς, η λειτουργία μιας άλλης πανομοιότυπης φυσικοθεραπευτικής πρακτικής δεν επιτρέπεται.»Επτά χρόνια αργότερα, η εκμισθώτρια παραχώρησε χώρους εργασίας σε μια φυσιάτρια με έμφαση στην αμερικανική χειροπρακτική. Ο μισθωτής της φυσικοθεραπευτικής πρακτικής θεώρησε ότι παραβιάστηκε η ρήτρα προστασίας από τον ανταγωνισμό και μείωσε το μίσθωμα κατά 25 τοις εκατό. Στη συνέχεια, η εκμισθώτρια κατέθεσε αγωγή για την πλήρη καταβολή του μισθώματος. Υποστήριξε ότι η συμφωνηθείσα ρήτρα προστασίας από τον ανταγωνισμό περιλάμβανε μόνο την προστασία από «άμεσο ανταγωνισμό». Μια πράξη φυσιοτέραπείας δεν περιλαμβάνονταν σε αυτό.
Η εκμισθώτρια έχει δικαίωμα στη πλήρη καταβολή του μισθώματος
Το Πρωτοδικείο του Kleve απέρριψε την αγωγή της εκμισθώτριας. Στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο ενώπιον του Ανώτατου Πρωτοδικείου του Ντίσελντορφ η εκμισθώτρια είχε επιτυχία με την αγωγή της. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι δεν υπάρχει παραβίαση της ρήτρας προστασίας από τον ανταγωνισμό. Το Πρωτοδικείο είχε αντιληφθεί υπερβολικά τη ρήτρα προστασίας από τον ανταγωνισμό, σύμφωνα με το Ανώτατο Πρωτοδικείο. Διότι η ρήτρα δεν περιλάμβανε την προστασία από μια πόλη φυσιοθεραπείας με επίκεντρο την αμερικανική χειροπρακτική. Αλλά ακόμη και αν αυτό ήταν αλήθεια, θα υπήρχε μόνο μια ασήμαντη παρεμπόδιση, που πρέπει να παραβλεφτεί και δεν θα δικαιολογούσε μείωση του μισθώματος, τόνισε το δικαστήριο.
Τα μέρη της μίσθωσης είναι κατά βάση ελεύθερα να συμφωνήσουν μια πλήρη προστασία από τον ανταγωνισμό, που να καλύπτει και άσχετα επαγγέλματα. Αυτό όμως δεν ισχύει εδώ, ανέφερε το Ανώτατο Πρωτοδικείο του Ντίσελντορφ. Διότι στη ρήτρα είχε αναγραφεί ρητά ότι αφορούσε προστασία από «άμεσο» ανταγωνισμό. Συνεπώς, η προστασία από τον ανταγωνισμό είναι συγκεκριμένα περιγραφεί και η απαγόρευση μίσθωσης χώρων σε τρίτους περιορίζεται σε άλλη πανομοιότυπη φυσικοθεραπευτική πρακτική, υπογράμμισε το δικαστήριο. Η φυσιοθεραπεύτρια όμως δεν λειτουργούσε φυσιοθεραπευτική πρακτική και δεν είχε φυσιοθεραπευτική εκπαίδευση. Πρόκειται για επαγγέλματα που διαφέρουν σημαντικά, πρόσθεσε το Ανώτατο Πρωτοδικείο. Αν πρόκειται να περιλαμβάνονται και μικρές επικάλυψεις με τις φυσιοθεραπευτικές δραστηριότητες της μισθώτριας στη προστασία από τον ανταγωνισμό, θα έπρεπε αυτές να κατονομαστούν συγκεκριμένα.
Νομικά έγκυρη διάρθρωση συμβολαίων
Η ρήτρα προστασίας από τον ανταγωνισμό έπρεπε να είναι σαφώς πιο λεπτομερής, αν σ’ αυτήν έπρεπε επίσης να αποτραπεί η εγκατάσταση μιας φυσιοθεραπεύτριας ή άλλων πρακτικών.
Η MTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές για τη νομικά έγκυρη σύνταξη ενός εμπορικού μισθωτηρίου και άλλων θεμάτων του δικαίου ακινήτων.
Παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας !
