Σφάλμα ακινήτου αποκρύφθηκε με δόλο κατά την αγορά – Απόφαση του BGH για την υποχρέωση ενημέρωσης Αρ.: V ZR 43/23
Οι πωλητές ακινήτων πρέπει να ενημερώνουν για τα ελαττώματα του ακινήτου. Αυτό ισχύει σύμφωνα με απόφαση του Ομοσπονδιακού Δικαστηρίου της 27ης Οκτωβρίου 2023 ακόμη και όταν στο συμβόλαιο πώλησης είχε συμφωνηθεί εξαίρεση εγγύησης (Αρ.: V ZR 43/23).
Σύμφωνα με το δίκαιο ακινήτων, ο πωλητής πρέπει να ενημερώσει τον αγοραστή αυτουσία για σοβαρά ελαττώματα του ακινήτου χωρίς ερωτήματα. Για να προστατευθεί από αξιώσεις αποζημίωσης, ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει εξαίρεση εγγύησης στο συμβόλαιο πώλησης. Η εξαίρεση εγγύησης μπορεί ωστόσο να συμφωνηθεί μόνο για προφανή ελαττώματα που ο αγοραστής μπορούσε να αναγνωρίσει. Με την πρόσφατη απόφασή του, το BGH αυστηροποίησε την υποχρέωση ενημέρωσης του πωλητή ακινήτων ακόμη και όταν είχε συμφωνηθεί εξαίρεση εγγύησης, όπως δηλώνει η νομική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte που παρέχει συμβουλές στο δίκαιο ακινήτων.
Η ευθύνη για ελαττώματα συμβατικά εξαιρέθηκε
Στην υπόθεση που εξετάστηκε, ο ενάγων είχε αγοράσει τον Ιούνιο του 2016 ένα ακίνητο με μία μονοκατοικία. Στο συμβόλαιο πώλησης είχε συμφωνηθεί εξαίρεση της ευθύνης για ελαττώματα. Το σπίτι διέθετε επίσης μια σκεπαστή βεράντα, στην οποία είχε γίνει αναφορά στην έκθεση του μεσίτη. Ωστόσο, η σκεπή της βεράντας ήταν διαρροή. Ο πωλητής δεν είχε ενημερώσει τον αγοραστή για αυτό το ελάττωμα.
Όταν ο αγοραστής διαπίστωσε τη ζημιά, υπέβαλε αξίωση για κάλυψη των διαπιστωμένων εξόδων επισκευής ύψους περίπου 32.000 ευρώ. Η αγωγή αρχικά είχε μόνο μερική επιτυχία. Το Εφετείο της Βρέμης επιβεβαίωσε μεν ότι η διαρροή στη σκεπή της βεράντας αποτελεί σφάλμα, ωστόσο αντέτεινε η συμφωνημένη εξαίρεση της ευθύνης για ελαττώματα. Δεν μπορούσε να διαπιστωθεί ότι ο πωλητής απέκρυψε το ελάττωμα με δόλο.
Σφάλμα αποκρύφθηκε με δόλο
Ωστόσο, το BGH είχε διαφορετική άποψη. Στην αιτιολόγησή του, το BGH δήλωσε ότι η διαρροή της σκεπής της βεράντας αποτελεί σφάλμα και όχι μόνο σύμπτωμα ενός σφάλματος. Οι εισροές νερού από τη σκεπή της βεράντας είχαν αποκρυφθεί από τον πωλητή, ο οποίος ενήργησε δόλια, ακόμα και αν γνώριζε την αιτία εν μέρει ή καθόλου, όπως εξήγησαν οι δικαστές της Καρλσρούης.
Οι αγοραστές δεν μπορούσαν να αναγνωρίσουν το ελάττωμα, συνέχισε το BGH. Παρόλο που η σκεπή της βεράντας είχε συζητηθεί πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ο πωλητής δεν είχε αναφέρει τις εισροές νερού στη σκεπή και είχε αποκρύψει με δόλο το ελάττωμα.
Το BGH απέστειλε την υπόθεση στο Εφετείο της Βρέμης για να αποφασίσει για το ύψος της αποζημίωσης.
Η MTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές σε συναλλαγές ακινήτων και άλλα θέματα του δικαίου ακινήτων.
Επικοινωνήστε μαζί μας .
