Ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει μια εμπορική σύμβαση ενοικίασης για σπουδαίο λόγο χωρίς προειδοποίηση. Ένας λανθασμένος υπολογισμός των λειτουργικών εξόδων μπορεί, σύμφωνα με απόφαση του BGH, να θεωρηθεί σπουδαίος λόγος (Αρ. υπόθ.: XII ZR 11/20).
Τόσο ο ενοικιαστής όσο και ο εκμισθωτής μπορούν να καταγγείλουν μια εμπορική μίσθωση εκτάκτως χωρίς προειδοποίηση για σπουδαίο λόγο, εάν η συνέχιση της μίσθωσης έχει καταστεί αντικειμενικά απαράδεκτη για ένα συμβαλλόμενο μέρος, εξηγεί η οικονομική εταιρεία MTR Rechtsanwälte.
Στην υπόθεση ενώπιον του BGH, ο ενοικιαστής είχε μισθώσει ένα κατάστημα σε ένα εμπορικό κέντρο. Επειδή η μετάδοση του συστήματος πυρασφάλειας δεν λειτουργούσε σωστά, ο εκμισθωτής έπρεπε να χρησιμοποιήσει επιπλέον πυροσβεστική επιτήρηση. Τα έξοδα αυτά προστέθηκαν στα λειτουργικά έξοδα μαζί με τα έξοδα για τον εξοπλισμό ενός φαγητοδικείου. Έναντι αυτού αντέδρασε ο ενοικιαστής και ανακοίνωσε την καταγγελία εξαιτίας του λανθασμένου υπολογισμού των λειτουργικών εξόδων.
Ωστόσο, το Πρωτοδικείο Βερολίνου θεώρησε την καταγγελία άκυρη. Ο εκμισθωτής είχε αδίκως προσθέσει τα έξοδα για την επιπλοκή του φαγητοδικείου και για την πυροσβεστική επιτήρηση στον ενοικιαστή. Αν και αυτό το λάθος ήταν σαφές και ο ενοικιαστής δεχόταν συνολικά ζημιά σε επταψήφιο ύψος, αυτό δεν αρκούσε ως λόγος για άμεση καταγγελία, σύμφωνα με το KG Βερολίνου. Διότι ο ενοικιαστής δεν απέδειξε ότι ο εκμισθωτής ενήργησε με πρόθεση ή δόλο.
Όμως, το BGH με απόφαση της 6ης Οκτωβρίου 2021 είχε διαφορετική άποψη και κατήργησε την απόφαση του Πρωτοδικείου Βερολίνου. Υπάρχει σπουδαίος λόγος για άμεση καταγγελία χωρίς προειδοποίηση όταν,λαμβάνοντας υπόψη όλες τις συνθήκες της κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης, ιδιαίτερα μια ευθύνη των συμβαλλόμενων μερών, και ζυγίζοντας τα συμφέροντα και των δύο πλευρών, η συνέχιση της μίσθωσης δεν μπορεί πλέον να αναμένεται, ακόμα και μέχρι την εκπνοή της προθεσμίας καταγγελίας ή άλλης λήξης της μίσθωσης. Οι εγκληματικές ενέργειες εις βάρος του ενοικιαστή αποτελούν τέτοιο σπουδαίο λόγο για καταγγελία, κατά το BGH.
Η αδικία του εκμισθωτή, π.χ. μέσω σκόπιμων λανθασμένων υπολογισμών λειτουργικών εξόδων, μπορεί να δικαιολογήσει την άμεση καταγγελία από τον ενοικιαστή, επισήμαναν οι δικαστές του Καρλσρούη. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα όταν ο εκμισθωτής, παρά τις αντιδράσεις του ενοικιαστή, εξακολουθεί να υποστηρίζει την εσφαλμένη καταμέτρηση με τρόπο που δεν μπορεί πλέον να υπερασπιστεί, το BGH προσθέτει.
Δικηγόροι έμπειροι στο εμπορικό δίκαιο ενοικίων μπορούν να παρέχουν συμβουλές.
