Σε μια εμπορική μίσθωση, το δικαίωμα μείωσης του ενοικίου μπορεί να αποκλειστεί, εφόσον διατηρείται αξίωση για επιστροφή του υπερβάλλοντος ενοικίου. Αυτό αποφάσισε το Ανώτατο Περιφερειακό Δικαστήριο του Ντίσελντορφ.
Το εμπορικό ενοικιαστήριο δίκαιο διαφέρει σε αρκετά σημεία από ιδιωτικά μισθωτήρια συμβόλαια για κατοικίες. Έτσι, στο άρθρο 536 του BGB (Αστικός Κώδικας της Γερμανίας) ορίζεται ότι ο μισθωτής μπορεί να μειώσει το ενοίκιο, εάν το μίσθιο έχει ένα ελάττωμα. Το δικαστήριο του Ντίσελντορφ αποφάσισε στις 24 Μαΐου 2022 ότι αυτό το δικαίωμα μείωσης μπορεί να αποκλειστεί σε ένα μισθωτήριο συμβόλαιο για χώρους που χρησιμοποιούνται επαγγελματικά (υπόθεση 24 U 368/20).
Ωστόσο, υπάρχει ένας περιορισμός στον αποκλεισμό του δικαιώματος μείωσης του ενοικίου. Έτσι, σύμφωνα με την απόφαση του Δικαστηρίου του Ντίσελντορφ, το δικαίωμα μείωσης μπορεί να αποκλειστεί μόνο εάν ο μισθωτής διατηρεί αξίωση επιστροφής του υπερβάλλοντος ενοικίου, εξηγεί η νομική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, η οποία παρέχει συμβουλές και στο τομέα του ακινήτου και του εμπορικού ενοικιαστηρίου δικαίου.
Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο μισθωτής μιας αποθήκης ήθελε να μειώσει το ενοίκιο. Ωστόσο, ο εκμισθωτής δήλωσε ότι η δυνατότητα μείωσης του ενοικίου είχε αποκλειστεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Στην πρώτη φάση, το Πρωτοδικείο του Βούπερταλ αποφάσισε υπέρ του μισθωτή, διαπιστώνοντας ότι η ρύθμιση για τον αποκλεισμό του δικαιώματος μείωσης του ενοικίου βάσει του § 556b παράγραφος 2 του BGB ήταν άκυρη.
Στην έφεση, το Δικαστήριο του Ντίσελντορφ ανέτρεψε αυτή την απόφαση. Επισημόνοντας ότι η ρύθμιση του § 556b παράγραφος 2 του BGB δεν εφαρμόζεται στα εμπορικά μισθωτήρια συμβόλαια και ότι ο αποκλεισμός της μείωσης του ενοικίου είναι έγκυρα συμφωνημένος. Στην αιτιολόγηση, το δικαστήριο προσέθεσε ότι οι περιορισμοί στο δικαίωμα μείωσης του ενοικίου σε ένα μισθωτήριο συμβόλαιο για επαγγελματικά χρησιμοποιούμενους χώρους, που υποχρεώνουν τον μισθωτή προσωρινά στην πλήρη καταβολή του ενοικίου για να εξασφαλίσουν τα τρέχοντα έσοδα του ενοικιαστή, δεν συνιστούν αδικαιολόγητο μειονέκτημα για τον μισθωτή. Προϋπόθεση είναι όμως ο μισθωτής να έχει αξίωση για επιστροφή του υπερβάλλοντος ενοικίου, όπως καθόρισε το δικαστήριο του Ντίσελντορφ.
Η MTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές σε θέματα δικαίου ακινήτων και εμπορικού ενοικιαστήριου δικαίου.
