Απόφαση του OLG Δρέσδης της 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Στα εμπορικά μισθωτήρια συμβόλαια θα πρέπει να δοθεί προσοχή στην τήρηση των τυπικών προδιαγραφών. Για παράδειγμα, μια παράβαση της απαίτησης για γραπτή μορφή μπορεί να οδηγήσει στο γεγονός ότι οι συμφωνηθείσες προθεσμίες δεν είναι έγκυρες. Αυτό μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα τη μη ισχύ των συμφωνημένων προθεσμιών καταγγελίας και το μισθωτήριο συμβόλαιο για εμπορικούς χώρους να μπορεί να καταγγελθεί τακτικά εντός των νόμιμων προθεσμιών. Αυτό δείχνει μια απόφαση του OLG Δρέσδης της 27 Φεβρουαρίου 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Το εμπορικό μισθωτικό δίκαιο διαφέρει σε ουσιώδη σημεία από το μισθωτικό δίκαιο κατοικιών. Στο εμπορικό μισθωτήριο συμβόλαιο ισχύει σε μεγάλο βαθμό η ελευθερία των συμβάσεων. Ως εκ τούτου, είναι ακόμη πιο σημαντικό, όλες οι ουσιώδεις συμφωνίες να αποτυπωθούν γραπτώς στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Σημαντικά ζητήματα είναι ιδίως η διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου για εμπορικούς χώρους, καθώς και οι προθεσμίες καταγγελίας σε αορίστου χρόνου συμβόλαια, εάν αυτές διαφοροποιούνται από τις νόμιμες διατάξεις. Εάν αυτές οι προθεσμίες καταγγελίας δεν συμφωνήθηκαν γραπτώς, μπορούν να είναι άκυρες, σύμφωνα με τη νομική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwalte, η οποία παρέχει συμβουλές, μεταξύ άλλων, στο δίκαιο των ακινήτων και εδώ στο εμπορικό μισθωτικό δίκαιο.
Προθεσμίες καταγγελίας χωρίς γραπτή συμφωνία άκυρες
Ότι η έλλειψη γραπτής συμφωνίας μπορεί να οδηγήσει σε ακυρότητα των προθεσμιών καταγγελίας σε μια εμπορική μίσθωση, δείχνει η απόφαση του OLG Δρέσδης της 27.02.2024.
Στην υπόθεση που βασίστηκε η απόφαση, ο μισθωτής είχε συνάψει μισθωτήριο συμβόλαιο για γραφεία με μια GbR. Τα μέρη συμφώνησαν ότι το μισθωτήριο θα έχει διάρκεια τριών ετών και θα παρατείνεται αυτόματα κάθε χρόνο, εάν ένα από τα μέρη δεν αντιταχθεί στην επέκταση της μίσθωσης το αργότερο τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Το μισθωτήριο υπεγράφη από τον μισθωτή και από έναν συνέταιρο της GbR, η οποία μίσθωσε τους επαγγελματικούς χώρους. Το κρίσιμο σημείο ήταν ότι η υπογραφή του δεύτερου συνεταίρου της GbR έλειπε από το μισθωτήριο.
Ακίνητο αλλάζει ιδιοκτήτη
Αυτό έγινε πρόβλημα όταν το μισθωμένο ακίνητο άλλαξε ιδιοκτήτη. Έτσι, ο αγοραστής ανέλαβε ως εκμισθωτής το μισθωτήριο. Αυτός δήλωσε ότι αντιτίθεται στην επέκταση της μίσθωσης και διακήρυξε την καταγγελία του μισθωτηρίου εντός της προθεσμίας. Ο νέος εκμισθωτής υποστήριξε ότι η καταγγελία ήταν δυνατή, καθώς το αρχικό μισθωτήριο δεν τηρούσε τη γραπτή μορφή και συνεπώς ίσχυε η νόμιμη προθεσμία καταγγελίας. Απαίτησε επομένως την εκκένωση των επαγγελματικών χώρων από τους ενοικιαστές.
Προθεσμίες καταγγελίας δεν συμφωνήθηκαν έγκυρα
Η διαμάχη κατέληξε στο Πρωτοδικείο Λειψίας, το οποίο αποφάσισε ότι οι κατηγορούμενοι ενοικιαστές ήταν υποχρεωμένοι να εκκενώσουν και να παραδώσουν τους εμπορικούς μισθωτικούς χώρους. Αυτή η απόφαση επιβεβαιώθηκε από το OLG Δρέσδης στην έφεση.
Το Εφετείο επεσήμανε ότι για τη διατήρηση της νομικής γραπτής μορφής απαιτείται ότι οι ουσιαστικοί όροι του συμβολαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται κυρίως το αντικείμενο της μίσθωσης, το ύψος του μισθώματος και η διάρκεια της μίσθωσης, πρέπει να προκύπτουν από το έγγραφο της σύμβασης. Αυτό δεν συνέβαινε στην παρούσα περίπτωση. Επειδή, όταν ένα μέρος εκπροσωπείται από πολλά άτομα, όπως στην παρούσα περίπτωση η GbR από τους δύο συνέταιρους της, απαιτείται η υπογραφή του μισθωτηρίου από όλα τα εξουσιοδοτημένα άτομα. Η γραπτή μορφή μπορεί κατ’ εξαίρεση να τηρηθεί και όταν μόνο ένα εξουσιοδοτημένο άτομο υπογράψει το μισθωτήριο και ταυτόχρονα δηλώσει με την υπογραφή ότι εκπροσωπεί και όλα τα άλλα εξουσιοδοτημένα άτομα των οποίων οι υπογραφές λείπουν. Τέτοια δήλωση δεν υπήρχε εδώ, ανέφερε το OLG Δρέσδης.
Οι ενοικιαστές και οι εκμισθωτές πρέπει να προσέχουν τη γραπτή μορφή
Συνέπεια της παράβασης της απαιτούμενης γραπτής μορφής είναι ότι η μίσθωση έχει συναφθεί για απροσδιόριστο χρόνο. Έτσι, η συμβατική προθεσμία καταγγελίας δεν είναι έγκυρη, εφόσον είναι μεγαλύτερη από τη νόμιμη προθεσμία καταγγελίας, τόνισε το OLG Δρέσδης. Στην παρούσα περίπτωση, η ρήτρα επέκτασης στο μισθωτήριο οδηγεί ουσιαστικά σε επέκταση της νόμιμης προθεσμίας καταγγελίας, καθώς επιτρέπει την καταγγελία μόνο τρεις μήνες πριν από το τέλος του κάθε ένα έτους της σύμβασης. Επομένως, η αντίστοιχη ρήτρα είναι άκυρη και η καταγγελία έχει γίνει νόμιμα, αποφάσισε το OLG Δρέσδης.
Η απόφαση αποδεικνύει ότι τόσο οι ενοικιαστές όσο και οι εκμισθωτές σε εμπορικές μισθώσεις πρέπει οπωσδήποτε να τηρούν την απαίτηση για γραπτή μορφή, καθώς μια παράβαση μπορεί να έχει αρνητικές συνέπειες για ένα από τα μέρη.
Η MTR Legal Rechtsanwälte διαθέτει μακροχρόνια εμπειρία στο δίκαιο των ακινήτων και παρέχει συμβουλές επίσης στο εμπορικό μισθωτικό δίκαιο.
Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας!
