Ελάττωμα μορφής μιας συμφωνίας προπληρωμής και ακυρότητα της σύμβασης πώλησης – BGH, V ZR 8/23
Ένα ελάττωμα μορφής σε μια συμφωνία προπληρωμής δεν χρειάζεται να οδηγήσει στην ακυρότητα ολόκληρης της σύμβασης πώλησης ακινήτου. Αν ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει μια προπληρωμή που έχει ήδη γίνει, η υπόθεση της συνολικής ακυρότητας αναιρείται. Αυτό αποφάσισε το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο με απόφαση της 14ης Ιουνίου 2024 (Αρ. υπόθ.: V ZR 8/23).
Σε συναλλαγές ακινήτων συνιστάται γενικά να τεκμηριώνεται κάθε διαδικασία αυστηρά. Αυτό ισχύει φυσικά και για κάθε πληρωμή και προπληρωμή που έχει γίνει. Διότι τα ελαττώματα μορφής μπορούν να οδηγήσουν στην ακυρότητα ολόκληρης της σύμβασης πώλησης, όπως αναφέρει η δικηγορική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte που παρέχει συμβουλές μεταξύ άλλων στο δίκαιο των ακινήτων.
Η υπόθεση της ακυρότητας μπορεί να αναιρεθεί
Το BGH κατέστησε τώρα σαφές ότι η υπόθεση της ακυρότητας ολόκληρης της σύμβασης πώλησης μπορεί να αναιρεθεί, αν ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει την προπληρωμή. Αρκεί γι’ αυτό αν μπορεί να την αποδείξει χωρίς αμφιβολία από την άποψή του. Δεν είναι απαραίτητο να υπάρχει απόδειξη πληρωμής από τον πωλητή για το σκοπό αυτό.
Στην προκειμένη περίπτωση, ο πατέρας της εναγομένης, ο οποίος έχει πλέον αποβιώσει, είχε πουλήσει τον συνιδιοκτησιακό μερίδιο του σε ακίνητο σε μια GmbH για την τιμή των 40.000 ευρώ το Μάρτιο του 2017. Ο διευθυντής της GmbH προέβη σε πληρωμές προς τον αγοραστή συνολικού ύψους 80.000 ευρώ τον Απρίλιο και Μάιο του 2017. Ως αιτιολογία ανέφερε «975/23.3.2017» και «Υπόλοιπο πληρωμής 975/23.3.2017». Τον Νοέμβριο του 2018, ο πατέρας που είχε αποβιώσει εν τω μεταξύ και ο κληρονόμος του υπέγραψαν σύμβαση πώλησης ενώπιον συμβολαιογράφου για το άλλο μισό του μεριδίου. Η τιμή πώλησης ήταν ξανά 40.000 ευρώ. Στη συνέχεια, η GmbH μετέφερε το αποκτηθέν μερίδιο στον διευθυντή της.
Η προφορική συμφωνία προπληρωμής δεν επικυρώθηκε
Η μεταφορά του δεύτερου μεριδίου στον αγοραστή τελικά οδήγησε σε διαμάχη μεταξύ των μερών. Το βασικό σημείο ήταν η προπληρωμή των 40.000 ευρώ. Ο ενάγων ισχυρίστηκε ότι υπήρχε προφορική συμφωνία για την προπληρωμή της δεύτερης μισής μετοχής. Ωστόσο, δεν υπάρχει επικύρωση αυτής της συμφωνίας. Αυτό δεν ήταν αρκετό για το OLG Hamm. Ανέφερε ότι απαιτείται επικύρωση για μια τέτοια συμφωνία προπληρωμής. Αφού δεν έγινε επικύρωση, η συμφωνία είναι άκυρη. Αυτό οδηγεί σύμφωνα με το άρθρο 139 του Αστικού Κώδικα στην άκυρότητα ολόκληρου του συμβολαίου, όπως αποφάνθηκε το OLG Hamm.
Ο ενάγων δεν μπορεί να αποδείξει την προπληρωμή, καθώς η σύμβαση δεν περιέχει ενδείξεις για αυτό και οι μεταφορές είναι μονομερείς πράξεις του ενάγοντος και όχι αποδείξεις του πωλητή, σύμφωνα με το OLG.
BGH: Το συμβόλαιο πώλησης δεν πρέπει να είναι συνολικά άκυρο
Ωστόσο, το BGH είχε διαφορετική γνώμη στην αναθεώρηση της υπόθεσης. Η αξίωση του ενάγοντος μπορεί να προκύψει από τη σύμβαση πώλησης του Νοεμβρίου 2018 για τη δεύτερη μετοχή. Από τα υπάρχοντα ευρήματα του OLG δεν προκύπτει ότι η σύμβαση πώλησης είναι συνολικά άκυρη, όπως ανέφεραν οι δικαστές στην Καρλσρούη.
Το BGH επιβεβαίωσε μεν ότι μια συμφωνία προπληρωμής πρέπει να επικυρωθεί συμβολαιογραφικά. Αυτό προκύπτει κυρίως από το γεγονός ότι κατά τη στιγμή της προπληρωμής η αξίωση της πώλησης δεν υπήρχε ακόμη. Ως εκ τούτου, η προπληρωμή χωρίς την κατάλληλη συμφωνία δεν μπορεί νομικά να συνιστά μερική ικανοποίηση μιας αξίωσης τιμής πώλησης. Συνεπώς, μια συμφωνία προπληρωμής απαιτεί επικύρωση και χωρίς αυτή είναι άκυρη. Αυτό όμως δεν σημαίνει απαραίτητα ότι και η σύμβαση πώλησης είναι συνολικά άκυρη, όπως ανέφερε το BGH.
Ο αγοραστής πρέπει να αποδείξει την προπληρωμή
Πράγματι, η ακυρότητα υποτίθεται σύμφωνα με το άρθρο 139 του Αστικού Κώδικα. Αυτή η υπόθεση μπορεί ωστόσο να ανατραπεί αν υπάρχουν ειδικές περιστάσεις, ανέφερε περαιτέρω το BGH. Αυτό μπορεί να ισχύει εδώ. Σύμφωνα με τη σταθερή νομολογία του BGH, η υπόθεση αναιρείται όταν ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει την προπληρωμή για την τιμή πώλησης. Καθοριστική είναι η απόδειξη της πληρωμής, όπως ανέφεραν οι δικαστές στην Καρλσρούη.
Αν ο αγοραστής μπορεί να αποδείξει την πληρωμή, είναι δικαιολογημένο το συμπέρασμα ότι τα μέρη θα είχαν συμφωνήσει και χωρίς τη συμφωνία προπληρωμής στο επικυρωμένο μέρος της αγοράς ακινήτου. Αυτό υποστηρίζεται ακόμη περισσότερο αν ο πωλητής έχει εκδώσει απόδειξη για την πληρωμή. Αλλά αυτό δεν είναι απαραίτητη προϋπόθεση. Καθοριστικό είναι ο αγοραστής να μπορεί να αποδείξει την πληρωμή χωρίς αμφιβολία από την άποψή του, κατέστησε σαφές το BGH και επέστρεψε την υπόθεση στο OLG Hamm. Αυτό πρέπει τώρα να αποφασίσει εκ νέου αν ο ενάγων αντέστρεψε την υπόθεση της συνολικής ακυρότητας της σύμβασης πώλησης.
Η MTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές για συναλλαγές ακινήτων και άλλα θέματα του δικαίου των ακινήτων.
Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας!
