LG Nürnberg-Fürth giver medhold til klage fra Forbrugerrådet Baden-Württemberg
Investorer i UniImmo Wohnen ZBI led et stort tab i sommeren 2024, da værdien af den åbne ejendomsfond faldt med 17 procent. Nu giver en dom fra Landgericht Nürnberg-Fürth den 21. februar 2025 investorerne håb. Retten fastslog, at risikoen ved UniImmo Wohnen ZBI blev undervurderet, og at investorerne blev vildledt om deres faktiske risiko (Az.: 4 HK O 5879/24).
For forbrugere er risikoen for at miste deres investerede penge et væsentligt kriterium for deres investeringsbeslutning. I den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI blev risikoskalen i basisfaktabladet kun angivet som 2 og efter nedskrivningen som 3 på en syv-trinskala. Det betyder, at risikoen blev vurderet som “lav” eller “middellav”. Investorer kunne derfor antage, at der var tale om en sikker kapitalinvestering, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, som har mange års erfaring i kapitalmarkedsret og støtter investorer konsekvent i at beskytte deres interesser.
Investorer vildledt om risiko
Den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI blev lanceret i 2017 og administreres af Union Investment, investeringshuset for Volks- og Raiffeisenbanken, og ZBI (Zentral Boden Immobilien Gruppe). Chokket for investorerne kom i slutningen af juni 2024. Efter en særskilt vurdering måtte fondens ejendomme nedskrives med næsten 17 procent. Investorerne har på grund af nedskrivningen mistet omkring 860 millioner euro.
Et sådant tab kan grundlæggende ikke forventes ved en risikoindikator på 2. Det var også Forbrugerrådet Baden-Württemberg enige i. Risikoindikatoren blev efter nedskrivningen angivet som 2 eller 3, hvilket er for lavt, og forbrugeren blev derved vildledt om sin faktiske finansielle risiko. Ved en risikoindikator på 2 skal værdien af fondens ejendomme fastsættes mindst en gang om måneden. Dette er dog kun sket kvartalsvis i UniImmo Wohnen ZBI. Samlet set burde risikoindikatoren have været angivet som 6, ifølge Forbrugerrådet. De krævede derfor, at UniImmo Wohnen ZBI ikke længere må markedsføres med risikoindikatoren 2 eller 3.
Klagen blev givet medhold
Forbrugerrådet Baden-Württembergs påbudssag havde succes. Fondens manager ZBI må ikke længere evaluere den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI med den lave eller middellave risikoklasse 2 eller 3, besluttede LG Nürnberg-Fürth. Denne risikovurdering opfylder ikke de lovbestemte krav.
Ved at placere risikofaktoren på en skala fra 1 til 7 skal forbrugeren transparent oplyses om, hvilken risiko der er forbundet med deltagelse i investeringen, hvor 1 betegner den laveste og 7 den højeste risiko.
Ved en kapitalinvestering for små investorer, som den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI, skal risikoen evalueres med indikatoren 6, hvis priserne ikke opdateres månedligt, eller ingen passende benchmark er sat. Dette er ikke tilfældet med UniImmo Wohnen ZBI, ifølge LG Nürnberg-Fürth.
Risikoklasse et afgørende kriterium for investorer
Risikoindikatoren skal vise, med hvilken sandsynlighed og i hvilket omfang investorerne kan miste deres investerede penge. Disse oplysninger er vigtige for en forbrugers beslutning om investering. At beregne daglige kurser for tilbagekøb er ikke tilstrækkeligt, påpegede retten.
For forbrugeren er vurderingen af risikoklassen det afgørende kriterium for at kunne vurdere sin risiko pålideligt. Bliver risikoklassen angivet for lav, bliver forbrugeren vildledt om sin risiko. Det vil dermed også være et brud på loven om unfair konkurrence, gjorde LG Nürnberg-Fürth yderligere klart. ZBI må derfor ikke længere markedsføre UniImmo Wohnen ZBI med en for lav risikoklasse, besluttede retten. Dommen er endnu ikke endelig, ZBI kan stadig anke.
Krav om erstatning for investorerne
Alligevel giver dommen medvind for investorerne i kræve om erstatning. De burde i forbindelse med korrekt investeringsrådgivning være blevet grundigt informeret om de eksisterende risici. Desuden skal der ikke anbefales risikable kapitalinvesteringer til sikkerhedsorienterede investorer. Hvis oplysnings- og informationspligterne er blevet krænket, kan investorerne i UniImmo Wohnen ZBI have opnået erstatningskrav.
MTR Legal advokater rådgiver investorer i den åbne ejendomsfond UniImmo Wohnen ZBI.
Tag gerne kontakt til os!
