Formfejl ved en forudbetalingsaftale og ugyldighed af købsaftalen – BGH, V ZR 8/23
En formfejl ved en forudbetalingsaftale behøver ikke at føre til, at fast ejendom købsaftalen i sin helhed er ugyldig. Hvis køberen kan bevise en allerede forudbetalt betaling på købsprisen, er formodningen om totalugyldighed tilbagevist. Det har den tyske føderale domstol afgjort ved dom af 14. juni 2024 (Az.: V ZR 8/23).
Ved ejendomstransaktioner anbefales det generelt at dokumentere hver proces nøje. Dette gælder naturligvis også for hver betaling og forudbetaling. For formfejl kan føre til ugyldighed af den samlede købsaftale, siger advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som blandt andet rådgiver inden for ejendomsret.
Formodning om ugyldighed kan tilbagevises
BGH har nu gjort det klart, at formodningen om ugyldighed af den samlede købsaftale kan tilbagevises, hvis køberen kan bevise forudbetalingen. Det er tilstrækkeligt, hvis han utvetydigt kan bevise forudbetalingen fra hans synspunkt. En kvittering fra sælgeren for betalingen er ikke nødvendigvis påkrævet.
I den underliggende sag havde den afdøde far til de sagsøgte i marts 2017 solgt sin medejerandel af en grund til et GmbH til en pris på 40.000 Euro. Direktøren for GmbH igangsatte betalinger til køberen i april og maj 2017 på i alt 80.000 Euro. Som formål angav han “975/23.3.2017” henholdsvis “Restsabel 975/23.3.2017”. I november 2018 indgik den nu afdøde far og arvlader en notarisk købskontrakt med direktøren for GmbH om den øvrige medejerandel. Købsprisen var atter 40.000 Euro. GmbH overførte derefter sin erhvervede medejerandel til sin direktør.
Forudbetalingsaftale ikke notariseret
Over overførslen af den anden medejerandel til køberen opstod der til sidst uenighed mellem parterne. Knudepunktet var forudbetalingen på 40.000 Euro. Sagsøgeren hævdede, at der havde været en mundtlig aftale mellem parterne om denne forudbetaling for købet af den anden medejerandel. Dog er der ikke en notariseret bekræftelse af denne aftale. Det var ikke tilstrækkeligt for OLG Hamm. De gjorde klart, at der var tale om en aftale, der kræver notarisation. Da en notarisation ikke er udført, er aftalen ugyldig. Dette fører ifølge § 139 BGB til, at hele købsaftalen er ugyldig, besluttede OLG Hamm.
Sagsøgeren kunne ikke bevise forudbetalingen, da aftalen ikke indeholder nogen indikationer for dette, og de overførsler, der blev foretaget, er ensidige handlinger fra sagsøgerens side og ikke kvitteringer fra sælgeren, ifølge OLG.
BGH: Købsaftale behøver ikke være totalt ugyldig
Imidlertid kom BGH til en anden opfattelse i revisionsproceduren. Sagsøgerens krav kunne stamme fra den købsaftale, der blev indgået i november 2018 om den anden medejerandel. Ud fra OLG’s tidligere konklusioner fremgår det ikke, at købsaftalen som helhed er ugyldig, sagde dommerne i Karlsruhe.
BGH bekræftede dog, at en forudbetalingsaftale skal bekræftes af en notar. Dette skyldes især, at kravet om købspris endnu ikke eksisterer på tidspunktet for forudbetalingen. Derfor kan forudbetalingen rent juridisk ikke føre til delopfyldelse af en gæld til købsprisen uden en passende aftale. Dermed er en forudbetalingsaftale underlagt notarisation og uden notarisation ugyldig. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at købsaftalen som helhed er ugyldig, ifølge BGH.
Køber skal bevise forudbetalingen
Selvom ugyldigheden i henhold til § 139 BGB formodes, kan denne formodning tilbagevises under særlige omstændigheder, fortsatte BGH. Dette kan være tilfældet her. Ifølge BGH’s konstante retspraksis er formodningen tilbagevist, hvis køberen kan bevise forudbetalingen på købsprisen. Det afgørende er beviset for betalingen, sagde dommerne i Karlsruhe.
Hvis køberen kan bevise betalingen, er det berettiget at konkludere, at parterne også uden forudbetalingsaftalen ville have engageret sig i den bekræftede del af ejendomskøbet. Dette taler endnu mere for det, hvis sælgeren har udstedt en kvittering for betalingen. Dette er dog ikke en forudsætning. Det afgørende er, at køberen utvetydigt kan bevise betalingen fra hans synspunkt, fremhævede BGH og sendte sagen tilbage til OLG Hamm. OLG Hamm skal nu igen afgøre, om sagsøgeren har tilbagevist formodningen om den samlede ugyldighed af købsaftalen.
MTR Legal Rechtanwälte rådgiver ved ejendomstransaktioner og andre emner inden for ejendomsret.
Du er velkommen til at tage kontakt til os!
