OLG Zweibrücken: Ingen højere pris på grund af stigende materialomkostninger
Stigende byggeomkostninger og høje renter har ikke gjort det lettere at købe en ejendom i øjeblikket. Men den, der har indgået en fastprisaftale med et byggefirma, skal kunne stole på denne pris. Det viser en beslutning fra Oberlandesgericht Zweibrücken fra den 13. juli 2023 (Az.: 5 U 188/22). OLG Zweibrücken besluttede, at en kontraktklausul, der tillader byggefirmaet at hæve priserne ensidigt trods en fastprisaftale, er ugyldig.
Beslutningen om at bygge et hus eller købe en ejendom er regelmæssigt forbundet med en stor økonomisk indsats. Det gælder i særlig grad i de nuværende tider med stigende byggeomkostninger og høje renter. Derfor er det vigtigt at kontrollere klausulerne i de indgåede kontrakter nøje, ifølge advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som blandt andet rådgiver inden for ejendomsret.
Bygning af et massivt hus til fast pris
I den underliggende sag ved OLG Zweibrücken havde et ægtepar i december 2020 indgået en kontrakt med et byggefirma om opførelse af et massivt hus. Virksomheden havde kontraktligt forpligtet sig til at bygge et massivt hus på ægteparrets grund til en pris af 300.000 euro. Parterne brugte en kontraktskabelon fra virksomheden til aftalen. I denne skabelon var der en kontraktklausul, der sagde, at begge parter var bundet til den aftalte pris i et år fra kontraktens underskrift. Dog var der en begrænsning om, at byggearbejdet skulle påbegyndes inden for tre måneder efter kontraktens indgåelse.
Byggestarten blev dog forsinket. Derfor meddelte byggefirmaet omkring seks måneder efter kontraktens indgåelse i juni 2021, at den aftalte pris steg med ca. 50.000 euro til 350.000 euro. Som begrundelse opgav virksomheden, at der var sket ekstraordinære prisstigninger på byggematerialer, og disse stigende omkostninger ikke kunne forudses ved kontraktens indgåelse.
Bygherre kræver erstatning for meromkostninger
Denne prisstigning accepterede ægteparret ikke. I stedet opfordrede de virksomheden til at påbegynde byggearbejdet. Da virksomheden nægtede at starte byggearbejdet, ophævede ægteparret kontrakten og engagerede et andet byggefirma. Dette satte dog en højere pris for bygningen af det massive hus end den oprindelige faste pris.
Ægteparret krævede derfor, at det først indgåede byggefirma erstattede meromkostningerne for huset. Kravet blev begrundet med, at de højere omkostninger kun opstod, fordi virksomheden nægtede at starte byggearbejdet til den kontraktligt aftalte faste pris.
Ægteparrets krav fik medhold allerede i første instans ved Landgericht Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Byggefirmaet appellerede dommen, men mislykkedes ved det pfalziske Oberlandesgericht Zweibrücken.
Byggefirmaet havde gjort gældende, at opførelsen af det massive hus til den oprindeligt aftalte faste pris ikke længere var økonomisk mulig. For virksomheden var den aftalte pris livstruende, og opfyldelsen af kontrakten var ikke længere rimelig.
OLG Zweibrücken: tilpasningsklausul virkningsløs
Med denne argumentation trængte virksomheden imidlertid ikke igennem ved OLG Zweibrücken. Efter at retten havde meddelt byggefirmaet, at de havde til hensigt at afvise anken, trak virksomheden anken tilbage.
Da virksomheden ikke ønskede at udføre husbyggeriet til den aftalte pris, havde ægteparret ret til at opsige kontrakten og engagere et andet firma. Ægteparret kunne kræve erstatning for de dermed forbundne meromkostninger fra byggefirmaet, gjorde retten klart.
Som begrundelse anførte retten, at byggefirmaet havde pligt til at bygge huset til den kontraktligt aftalte faste pris. Ifølge den kontraktligt indlemmede tilpasningsklausul kunne virksomheden ensidigt hæve den aftalte godtgørelse. Da kunden derved blev urimeligt vanskeligt stillet, var klausulen ugyldig, mente retten. For kunderne kunne ved kontraktens indgåelse ikke forvente, hvilke prisstigninger de eventuelt skulle tage højde for. Virksomheden kunne have sikret sig mod risikoen for uforudsete prisstigninger på materialer ved hjælp af bestemmelser, der også ville have taget tilstrækkeligt hensyn til kundens interesser, forklarede retten.
Beslutningen viser, at sikker afslutning af kontrakter inden for ejendomsret spiller en stor rolle, og at gennemgang af klausuler i byggekontrakter eller købskontrakter kan betale sig.
MTR Legal Rechtsanwälte rådgiver inden for ejendomsret.
Kontakt os gerne kontakt med os!
