Vedligeholdelse og reparation ved erhvervslejemål
Den såkaldte tag- og fagklausul skaber altid problemer i erhvervslejeretten. En advokat inden for ejendomsret er den rette kontaktperson i juridiske tvister.
Hvem skal vedligeholde lejemålet? Det er ikke kun i private lejemål, men også i erhvervslejeretten et hyppigt stridspunkt mellem lejere og udlejere, ifølge advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, der har en rådgivningsfokus inden for ejendomsret.
Hvis der ikke er aftalt noget andet i lejekontrakten, er sagen klar. I henhold til § 535 BGB er udlejeren forpligtet til at stille lejemålet til lejerens rådighed i en stand, der er egnet til kontraktmæssig brug, og til at vedligeholde det i denne stand under lejeperioden.
Klausuler om vedligeholdelse af lejemålet
I praksis ser dette dog ofte anderledes ud, og lejerne bliver også inddraget i vedligeholdelsen gennem tilsvarende klausuler i lejekontrakten. I den private lejekontrakt sker dette ofte gennem klausuler om små- og skønhedsreparationer, mens der i erhvervslejekontrakten ofte forankres den såkaldte tag og fagklausul.
En sådan klausul er ofte udformet således, at udlejeren kun overtager vedligeholdelse af taget og fagen i lejemålet, mens lejeren er ansvarlig for alle andre foranstaltninger til ydre og indre vedligeholdelse og reparation af lejemålet. Dermed kan den erhvervsmæssige lejer forpligtes til vedligeholdelse i en betydeligt større omfang end en privat lejer. Baggrunden for dette er, at den erhvervsmæssige lejer anses for at være mindre beskyttelsesværdig end en privatperson.
Reparationer af tag, bærende bygningsdele og facade
Vedligeholdelsesarbejde forstås som foranstaltninger, der er nødvendige for at bevare den bestemmelsesmæssige brug af lejemålet. Slid og mangler skal derefter afhjælpes. Det kan f.eks. vedrøre en frisk maling. Under reparation falder også reparationer, der fx er nødvendige på taget.
Hvilke vedligeholdelses- og reparationsarbejder, som formuleringen tag og fag omfatter, er ikke præcist defineret. I retspraksis antages det stigende, at der menes tag, bærende bygningsdele og den ydre facade. Her skulle de nødvendige arbejder overtages af udlejeren, mens lejeren er ansvarlig for alle andre foranstaltninger. Hvor langt hans pligter strækker sig, kan fastsættes i den erhvervsmæssige lejekontrakt. Grænserne er ofte flydende, hvilket regelmæssigt fører til juridiske tvister mellem lejer og udlejer. Så bør en advokat inden for ejendomsret tilkaldes.
Snævre grænser ved formularlejekontrakter
Det skal bemærkes, at der i en individuel lejekontrakt mellem parterne kan aftales mere vidtrækkende bestemmelser end i en formularlejekontrakt. Ifølge § 307 BGB er en kontraktsklausul urimelig, hvis den urimeligt stiller kontraktpartneren til klausulanvendelsen i en ugunstig situation. Følgelig kan vedligeholdelses- og reparationsforpligtelser kun overvæltes på lejeren, så længe de vedrører skader, der kan tilskrives brugen af lejemålet og falder ind under lejerens risikosfære.
MTR Legal Rechtsanwälte rådgiver om kontraktsklausuler i erhvervslejeretten og andre emner inden for ejendomsret.
Tag kontakt til en advokat inden for ejendomsret.
