Købsaftale ved aftale om sort penge er ikke ugyldig – BGH V ZR 115/22
På trods af en såkaldt aftale om sort penge behøver en købsaftale på en ejendom ikke at være ugyldig. Det har den tyske højesteret (BGH) afgjort med en dom den 15. marts 2024 (Az.: V ZR 115/22). Dette er muligt, hvis hovedformålet med købsaftalen ikke er skatteunddragelse, men køb eller salg af ejendommen.
Ved ejendomstransaktioner skifter mange penge typisk ejer. Desuden ønsker skattevæsenet også at tjene penge. Fristelsen kan derfor være stor til i det mindste at ‘spare’ på skatten og angive en lavere købspris i den notarielle købsaftale, end hvad der reelt er blevet aftalt og betalt. Dette frarådes dog. For dels er der tale om skatteunddragelse, hvorved aftaleparterne kan blive retsforfulgt, og dels kan købsaftalen dermed være ugyldig, ifølge juridisk rådgivning fra MTR Legal, der blandt andet rådgiver om ejendomsret.
Forkert købsprisangivelse i den notarielle købsaftale
Dog kan købsaftalen også, på trods af en aftale om sort penge, bevare sin gyldighed, som den tyske højesterets dom fra den 15. marts 2024 viser. I den underliggende sag havde parterne aftalt en købspris for ejendommen på 150.000 euro. I den notarielle købsaftale lod de imidlertid kun 120.000 euro bekræfte som købspris. De ikke bekræftede 30.000 euro havde køberen allerede betalt sælgeren kontant før bekræftelsestidspunktet.
Sælgeren indrømmede senere i en selvangivelse at have forkortet ejendomsskatterne. Som følge heraf var der tvivl mellem sælgeren og køberen om gyldigheden af købsaftalen og dens ophævelse.
BGH: Købsaftalen er gyldig
Sagen endte til sidst for den tyske højesteret. Dommerne i Karlsruhe fastslog først, at den notarielt bekræftede købsaftale grundet den bevidst forkerte købsprisangivelse er en skinmanøvre, som i henhold til § 117 Abs. 1 BGB er ugyldig. Dog er den skjulte aftale, nemlig den mundtligt indgåede købsaftale om ejendommen til den højere købspris, gyldig. Manglen på form var blevet helbredt med tingbogen og køberens registrering i tingbogen. Køberen blev dermed ejer af ejendommen. Dette ville kun være anderledes, hvis købsaftalen var ugyldig.
Dette er dog ikke tilfældet, ifølge BGH. For selvom aftalen om sort penge ikke medfører ugyldigheden af den samlede købsaftale på grund af en overtrædelse af et juridisk forbud, opstår der kun en ugyldighed, hvis hensigten med skatteunddragelse er det eneste eller det primære formål med aftalen. Det er normalt ikke tilfældet, hvis købet eller salget af ejendommen er seriøst ønsket. En aftale, der er forbundet med skatteunddragelse, er kun ugyldig, hvis det primære formål med aftalen er skatteunddragelse, forklarede dommerne i Karlsruhe yderligere.
Afgrænsning i forhold til aftaler om sort penge ved entreprisekontrakter
De afgrænsede deres praksis for ejendoms- og grundkøbsaftaler klart fra retspraksis om aftaler om sort penge ved entreprisekontrakter. Aftaler i entreprisekontrakter, der medfører, at en kontraktpart ikke overholder sine skattepligter, kan i henhold til loven om bekæmpelse af sort arbejde umiddelbart føre til ugyldigheden af hele kontrakten. Men disse bestemmelser kan ikke overføres til aftaler om sort penge i forbindelse med ejendomskøbsaftaler, siger BGH.
Her er aftalen om angivelse af en forkert købspris ganske vist noget uhensigtsmæssigt fra et juridisk synspunkt. Dette påvirker dog kun hele kontrakten, hvis den forbudte skatteunddragelse udgør det primære formål med aftalen, som BGH gør klart. Følgelig er købsaftalen i den foreliggende sag ikke ugyldig på grund af aftalen om sort penge. Her var ejendomstransaktionen seriøst ønsket. Den seriøse vilje til at udveksle ydelser dokumenteres ved indgåelsen af købsaftalen og dens udførelse, forklarer BGH. Selvom aftalen om sort penge i sig selv er ugyldig, medfører det ikke ugyldigheden af hele aftalen.
MTR Legal rådgiver dig ved ejendomstransaktioner og rådgiver om yderligere emner inden for ejendomsret.
Tag kontakt til os!
