Klausulen virker kun ved faktisk forstyrrelse
I erhvervslejekontrakter kan der aftales en konkurrencebeskyttelsesklausul. En lejenedsættelse på grund af overtrædelse af konkurrencebeskyttelsesklausulen forudsætter dog, at der faktisk er sket en forstyrrelse. Det har OLG Düsseldorf tydeligt gjort klart med dom af 12. september 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
Grundlæggende er udlejeren ifølge § 535 BGB forpligtet til at overlade lejeren det lejede objekt i en stand, der er egnet til kontraktmæssig brug. Af denne lovbestemte regel kan konkurrencebeskyttelse for lejeren allerede udledes. I en erhvervslejekontrakt kan der dog også udtrykkeligt aftales en konkurrencebeskyttelsesklausul. En sådan bestemmelse beskytter lejeren imod, at en direkte konkurrent etablerer sig i samme hus, lyder det fra erhvervskontoret MTR Legal, som bl.a. rådgiver inden for ejendomsret. En sådan konkurrencebeskyttelsesklausul træder dog først i kraft efter afgørelsen fra OLG Düsseldorf, når der faktisk foreligger en forstyrrelse.
Konkurrencebeskyttelse aftalt i lejekontrakten
I sagen for OLG Düsseldorf havde parterne i 2010 indgået en erhvervslejekontrakt. Lejeren ønskede at etablere en fysioterapiklinik i de lejede lokaler med et areal på omkring 650 kvadratmeter. I den erhvervsmæssige lejekontrakt blev indføjet en klausul, der forhindrede udlejning af lokaler til personer eller virksomheder, der konkurrerer med fysioterapiklinikken. Udlejeren forpligtede sig til ikke at leje eller overlade lokaler på ejendommen til personer eller virksomheder, eller tolerere overdragelse til disse, som konkurrerer direkte med lejerens forretningsområde. I kontrakten hedder det ordret: „Driften af en anden lignende fysioterapiklinik er ikke tilladt.“Syv år senere lejede udlejeren lokaler på ejendommen ud til en heilpraktiker med fokus på amerikansk kiropraktik. Lejeren af fysioterapiklinikken anså dermed konkurrencebeskyttelsesklausulen for overtrådt og reducerede lejen med 25 procent. Derefter sagsøgte udlejeren for fuld betaling af lejen. Hun argumenterede for, at den aftalte konkurrencebeskyttelsesklausul kun omfattede beskyttelse mod „direkte konkurrence“. En heilpraktikerklinik falder ikke ind under dette.
Udlejeren har ret til fuld leje
Landretten i Kleve afviste udlejerens krav. I appelsagen ved OLG Düsseldorf havde udlejeren dog succes med sin klage. Retten konstaterede, at der ikke var sket en overtrædelse af konkurrencebeskyttelsesklausulen. Landretten havde udvidet omfanget af konkurrencebeskyttelsesklausulen for meget, mente OLG. Klausulen omfattede nemlig ikke beskyttelse mod en heilpraktikerklinik med fokus på amerikansk kiropraktik. Men selv hvis dette havde været tilfældet, ville der højst være tale om en ubetydelig forstyrrelse, som ikke ville retfærdiggøre en lejenedsættelse, gjorde retten klart.
Lejeparterne står grundlæggende frit for at aftale en fuldstændig konkurrencebeskyttelse, der også omfatter ikke-brancherelaterede forretninger. Dette var dog ikke tilfældet her, forklarede OLG Düsseldorf. Klausulen beskrev nemlig udtrykkeligt beskyttelsen mod „direkte“ konkurrence. Konkurrencebeskyttelsen blev således konkret beskrevet, og forbuddet mod leasing af lokaler til tredjemand var begrænset til en anden lignende fysioterapipraxis, gjorde retten klart. Heilpraktikeren drev dog ingen fysioterapipraxis og havde heller ingen fysioterapiuddannelse. Der er tale om betydeligt forskellige erhverv, udtalte OLG. Havde mindre overlap med lejerens fysioterapiydelser været omfattet af konkurrencebeskyttelsen, burde disse være blevet konkret angivet.
En væsentlig forstyrrelse af brugen af de lejede lokaler kunne ikke konstateres, så udlejeren derfor har krav på den fulde leje, besluttede OLG.
Retssikker kontraktudformning
Konkurrencebeskyttelsesklausulen skulle have været væsentligt mere detaljeret, hvis også etableringen af en heilpraktiker eller andre klinikker skulle have været forhindret.
MTR Legal rådgiver ved den retssikre oprettelse af en erhvervslejekontrakt og andre emner inden for ejendomsretten.
Tag gerne kontakt til os!
