Ved en øjeblikkelig opsigelse af de erhvervsmæssigt lejede lokaler på grund af mangler, er en forudgående advarsel nødvendig. Det har OLG Brandenburg bekræftet (Az.: 3 U 82/19).
Ubegrænsede erhvervslejekontrakter kan opsiges ordinært. Har parterne ikke fastsat en opsigelsesfrist i kontrakten, gælder den lovbestemte opsigelsesfrist på seks måneder ifølge § 580a BGB. Under visse omstændigheder kan en erhvervslejekontrakt også opsiges ekstraordinært. En vigtig grund til ekstraordinær opsigelse fra lejerens side kan for eksempel være gentagne forekomster af mangler på lejeobjektet. I de fleste tilfælde er en forudgående advarsel nødvendig, for at den ekstraordinære opsigelse er gyldig, forklarer erhvervskanzlien MTR Legal.
Det viser også en kendelse fra OLG Brandenburg den 7. juli 2020 (Az.: 3 U 82/19). Her havde lejerinden opsagt sin erhvervslejekontrakt ekstraordinært og uden varsel på grund af gentagne mangler på lejeobjektet. I lokalerne var der inden for cirka tolv år sket syv vandindtrængninger. Udlejere havde hver gang reageret på skaden med reparationer og rengøringsarbejder.
Da manglen tilsyneladende alligevel ikke kunne afhjælpes, reagerede lejeren på det næste vandskade med en opsigelse af lejemålet uden varsel. Hun undlod en forudgående advarsel.
Udlejerne anerkendte ikke den øjeblikkelige opsigelse og sagsøgte for betaling af den udestående husleje. Med succes. Ligesom Landretten i Cottbus besluttede også Oberlandesgericht Brandenburg i ankesagen, at den øjeblikkelige opsigelse var ugyldig, da der manglede en forudgående advarsel.
Selvom vandskaderne var opstået hyppigere, var advarslen ikke overflødig. Det kunne ikke antages, at den ikke ville have haft nogen effekt, siger OLG. For udlejere havde tidligere hver gang reageret på en skadesanmeldelse med reparationer. De havde altså ikke endeligt afvist mangelsafhjælpningen, fortsatte domstolen. Desuden var omfanget og virkningen af skadeshændelserne ikke så betydelige, at det ikke havde været rimeligt for lejerinden at vente lidt længere efter fristfastsættelse.
Ved spørgsmål om erhvervslejeret kan erfarne advokater rådgive.
