Afgørelse fra OLG Dresden af 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Ved kommercielle lejekontrakter bør der lægges vægt på overholdelse af formkravene. For eksempel kan en overtrædelse af kravet om skriftform føre til, at aftalte frister ikke er gyldige. Dette kan føre til, at aftalte opsigelsesfrister er ugyldige, og at lejekontrakten på kommercielle lokaler derfor kan opsiges regelmæssigt inden for de lovbestemte frister. Dette viser en afgørelse fra OLG Dresden af 27. februar 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Den kommercielle lejeret adskiller sig på væsentlige punkter fra boliglejeretten. For eksempel gælder der vidtgående aftalefrihed ved en kommerciel lejekontrakt. Derfor er det desto vigtigere at forankre alle væsentlige aftaler skriftligt i lejekontrakten. Vigtige punkter er især varigheden af lejekontrakten for kommercielle lokaler samt opsigelsesfrister for uopsagte kontrakter, hvis de afviger fra de lovbestemte regler. Hvis disse opsigelsesfrister ikke er skriftligt aftalt, kan de være ugyldige, siger advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, der bl.a. rådgiver inden for ejendomsret og her også inden for kommerciel lejeret.
Opsigelsesfrister ugyldige uden skriftlig aftale
At manglen på en skriftlig aftale kan føre til ugyldighed af opsigelsesfristerne i et kommercielt lejemål, ses af OLG Dresdens afgørelse af 27.02.2024.
I det foreliggende tilfælde havde lejeren indgået en lejekontrakt for kontorlokaler med et GbR-selskab. Parterne aftalte, at lejekontrakten skulle være tidsbegrænset til tre år og automatisk forlænges med et år ad gangen, hvis en af parterne ikke senest tre måneder før udløbet af lejeperioden modsagde sig forlængelsen af lejemålet. Lejekontrakten blev underskrevet af lejeren og af en medejer af GbR, der udlejede erhvervslokalerne. Problemet var, at den anden medejers underskrift under lejekontrakten manglede.
Ejendom skifter ejer
Dette blev til et problem, da den udlejede ejendom skiftede ejer. Hermed trådte køberen ind som udlejer i lejekontrakten. Denne erklærede, at han modsatte sig forlængelsen af lejemålet og opsagde lejemålet rettidigt. Den nye udlejer argumenterede for, at opsigelsen var mulig, da den oprindelige lejekontrakt ikke overholdt skriftformen, og derfor gjaldt den lovbestemte opsigelsesfrist. Han krævede derfor, at lejerne skulle rydde erhvervslokalerne.
Opsigelsesfrister ikke gyldigt aftalt
Skærmydslen endte ved byretten i Leipzig. Den afgav, at de anklagede lejere var forpligtede til at fraflytte og udlevere de kommercielle lejelokaler. Denne afgørelse blev bekræftet af OLG Dresden i ankesagen.
Apelretten anførte til begrundelse, at det for at bevare den lovpligtige skriftform er nødvendigt, at de væsentlige kontraktvilkår, som især inkluderer lejegenstanden, lejeprisens størrelse og lejemålets varighed, skal fremgå af kontraktens dokument. Dette er ikke tilfældet her. For når en part er repræsenteret ved flere personer, som i den foreliggende sag, hvor GbR blev repræsenteret af sine to medejere, er det nødvendigt, at lejekontrakten underskrives af alle ansvarlige personer. Skriftformen kan undtagelsesvist også opretholdes, hvis kun én ansvarlig person underskriver lejekontrakten og samtidig erklærer, at underskriveren også repræsenterer alle andre ansvarlige personer, hvis underskrift mangler. En sådan tilføjelse foreligger ikke her, ifølge OLG Dresden.
Lejer og udlejer skal være opmærksomme på skriftform
Konsekvensen af overtrædelsen af de nødvendige skriftformer er, at lejemålet er indgået på ubestemt tid. Dermed er også den aftalte opsigelsesfrist ikke gyldig, hvis den er længere end den lovbestemte opsigelsesfrist, påpegede OLG Dresden. I den foreliggende sag fører forlængelsesklausulen i lejekontrakten faktisk til en forlængelse af den lovbestemte opsigelsesfrist, fordi opsigelsen derfor kun kan finde sted tre måneder før den årlige indtrædende kontrakts afslutning. Derfor er den tilsvarende klausul ugyldig, og opsigelsen blev anset for retsmæssig, besluttede OLG Dresden.
Afgørelsen viser tydeligt, at både lejere og udlejere i kommercielle lejekontrakter skal være opmærksomme på kravet om skriftform, da en overtrædelse kunne få negative konsekvenser for en af parterne.
MTR Legal Rechtsanwälte besidder mange års erfaring inden for ejendomsret og rådgiver også om kommerciel lejeret.
Kontakt os gerne på !
