Lejeren kan opsige en erhvervslejekontrakt uden varsel af en væsentlig årsag. En ukorrekt opgørelse af driftsomkostninger kan ifølge en afgørelse fra BGH være en væsentlig årsag (Az.: XII ZR 11/20).
Både lejere og udlejere kan opsige et erhvervslejemål uden varsel af en væsentlig årsag, hvis det fortsatte lejemål objektivt set er urimeligt for en af parterne, forklarer advokatfirmaet MTR Rechtsanwälte.
I sagen ved BGH havde lejer lejet et butikslokale i et indkøbscenter. Da brandalarmoverførslen ikke fungerede korrekt, måtte udlejeren anvende yderligere brandvagter. Omkostningerne blev læsset på driftsomkostningerne ligesom omkostninger til møblering af en food court. Dette modsatte lejeren sig og opsagde lejemålet på grund af den fejlagtige driftsomkostningsopgørelse.
Kammerretten i Berlin mente dog, at opsigelsen var ugyldig. Selvom udlejeren uretmæssigt havde læst omkostningerne for møblering af food court og brandvagter på lejeren, var denne fejl tydelig, og lejeren blev dermed samlet set snydt for et syvcifret beløb. Det var dog ikke nok til en opsigelse uden varsel, ifølge KG Berlin. Da lejeren ikke har gjort gældende, at udlejeren havde handlet med forsæt eller med bedragshensigt.
BGH så dog anderledes på sagen med sin dom af 6. oktober 2021 og omstødte Kammerretten i Berlins afgørelse. Der foreligger en væsentlig årsag til en ekstraordinær opsigelse uden varsel, når det under hensyntagen til alle omstændighederne i den enkelte sag, især skyld hos parterne, og vurderingen af deres interesser ikke længere kan forventes, at lejemålet kan fortsætte, selv frem til opsigelsesperiodens udløb eller lejemålets øvrige ophør. Formueforbrydelser til lejers skade udgjorde en sådan væsentlig grund til opsigelse, ifølge BGH.
Udlejerens uærlig opførsel for eksempel ved forsætligt fejlagtige driftsomkostningsopgørelser kan derfor retfærdiggøre lejers opsigelse uden varsel, understregede dommerne i Karlsruhe. Dette gælder især, hvis udlejeren efter passende påtaler fra lejeren fortsætter med at holde fast i den fejlagtige opgørelse på en ikke længere acceptabel måde, ifølge BGH.
Erfarne advokater inden for erhvervslejeret kan yde rådgivning.
