Manglende oplysning om skjulte mangler ved køb af ejendom – Dom fra BGH om oplysningspligt Az.: V ZR 43/23
Ejendomssælgere skal oplyse om mangler ved ejendommen. Dette gælder ifølge en afgørelse fra den Tyske Højesteret den 27. oktober 2023 også, når der i købsaftalen er aftalt en udelukkelse af garanti (Az.: V ZR 43/23).
I henhold til ejendomsretten skal sælgeren uden at blive spurgt oplyse køberen om særligt alvorlige mangler ved ejendommen. For at beskytte sig mod erstatningskrav kan sælgeren aftale en udelukkelse af garanti i købsaftalen. Udelukkelse af garanti kan dog kun aftales for åbenlyse mangler, som køberen kunne have opdaget. Med sin nuværende dom har BGH skærpet ejendomssælgerens oplysningspligt selv ved en aftalt udelukkelse af garanti, ifølge erhvervskontoret MTR Legal Rechtsanwälte, som blandt andet rådgiver om ejendomsret.
Aftale om udelukkelse af garanti mod skjulte mangler
I den pågældende sag havde klageren i juni 2016 købt en grund med et enfamiliehus. I købsaftalen blev der aftalt en udelukkelse af garanti mod skjulte mangler. Til huset hørte også en overdækket terrasse, som blev nævnt i salgsopstillingen. Taget på terrassen var dog utæt. Sælgeren havde ikke oplyst køberen om denne mangel.
Da køberen opdagede skaden, sagsøgte han for dækning af de konstaterede reparationsomkostninger på omkring 32.000 euro. Sagen havde først kun delvis succes. OLG Bremen bekræftede godt nok, at det utætte terrassetag udgør en skjult mangel, men at den aftalte udelukkelse af garanti mod skjulte mangler træder i kraft. Det kunne ikke fastslås, at sælgeren bevidst havde undladt at oplyse om den skjulte mangel.
Bevidst undladelse af oplysning om skjult mangel
Dette så BGH dog anderledes. Som begrundelse anførte BGH, at utætheden på terrassetaget udgør en skjult mangel og ikke blot er et symptom på en skjult mangel. De indtrængende vandmængder gennem terrassetaget blev undladt at blive oplyst af sælgeren, som dermed handlede bevidst, selv hvis han ikke eller kun delvist kendte årsagen, ifølge dommerne fra Karlsruhe.
Køberne kunne ikke opdage manglen, førte BGH videre. Selvom terrassetaget blev drøftet før underskrivelsen af kontrakten, havde sælgeren ikke oplyst om de indtrængende vandmængder gennem taget og undladt at oplyse om den skjulte mangel.
BGH henviste sagen tilbage til OLG Bremen, som nu skal beslutte om størrelsen på erstatningskravet.
MTR Legal Rechtsanwälte rådgiver ved ejendomstransaktioner og andre emner inden for ejendomsretten.
Tag kontakt til os.
