Ved køb af fast ejendom skal sælgeren påpege skjulte mangler, hvis han kender dem. Bevisbyrden herfor ligger dog ifølge en dom fra Landgericht Frankenthal hos køberen.
For at forebygge problemer, er ansvaret for materielle mangler i ejendomskøbsaftaler regelmæssigt udelukket. Udelukkelsen for garantier vedrører dog kun mangler, som var synlige for køberen. Sælgeren er dog forpligtet til også at henlede opmærksomheden på skjulte mangler. Hvis sådanne mangler bevidst er blevet tilbageholdt af sælgeren, gælder udelukkelsen for garantier ikke, og sælgeren er ansvarlig, forklarer advokatfirmaet MTR Legal.
Forudsætningen for sælgerens ansvar ved skjulte mangler er dog, at han også kendte til dem. Bevisbyrden for denne viden ligger hos køberen, som LG Frankenthal fastslog i en dom af 24. november 2021 (sagsnr.: 6 O 129/21).
I den underliggende sag havde et ægtepar købt et hus. Sælgeren havde selv boet i huset i mange år. Fem år efter ægteparret var flyttet ind i huset, påstod de, at isoleringen af taget var mangelfuld. De monterede isoleringsplader var uegnede, desuden manglede en såkaldt dampspærre. Ægteparret krævede derfor en forudbetaling fra sælgeren for en ordentlig isolering.
LG Frankenthal afviste imidlertid sagen. Til begrundelse anførte retten, at der i købsaftalen gyldigt var aftalt en udelukkelse for garantier. For sælgerens ansvar var det derfor en forudsætning, at han havde handlet bevidst. Det var dog ikke bevist, at sælgeren kendte til manglen ved tagisoleringen og havde tilbageholdt det bevidst, tilføjede LG Frankenthal. Taget var hverken utæt eller fugtigt, og kravene til varmedokumentationen var også blevet opfyldt. Desuden havde sælgeren boet med sin familie i huset i ti år uden begrænsninger og også anvendt loftet. Derfor kunne det ikke antages, at han kendte til manglen. For mangler, der blot kunne have presset sig på, var sælgeren ikke ansvarlig, sagde retten.
Erfarne advokater inden for ejendomsret kan rådgive.
Yderligere oplysninger findes på:
