BFH: Pronajímatel musí prokázat úmysl zisku
Podle daňového práva nelze ztráty z koníčků započítat s příjmy daňového poplatníka. To platí i při pronájmu luxusních nemovitostí, jak rozhodl Spolkový finanční soud rozsudkem ze dne 20. června 2023 (sp. zn.: IX R 17/21).
Podle daňového práva se považuje činnost za koníček, pokud je vykonávána bez úmyslu dosáhnout zisku. Výhodou je, že z koníčku se neplatí daně. Nevýhodou však je, že ztráty nejsou daňově odečitatelné. Bez úmyslu zisku se z daňového hlediska jedná o koníček, jak uvádí advokátní kancelář MTR Legal, která poskytuje poradenství v oblasti daňového práva.
Daňově nezohlednitelný koníček při pronájmu luxusních vil
BFH svým rozsudkem z 20.06.2023 jasně ukázal, že daňově nezohlednitelný koníček se může vztahovat i na pronájem luxusních vil. V případu, který byl podkladem, si rodičovský pár pořídil tři vily s obytnou plochou přes 250 metrů čtverečních a pronajali je na neurčitou dobu svým dospělým dětem. Pronájmem vznikaly rodičům roční ztráty mezi 172.000 a 216.000 eur. Tyto ztráty chtěli započítat se svými ostatními příjmy. Tím by jim vznikla podstatná úspora na dani z příjmu.
Zůstalo to však v podmiňovacím způsobu. Spolkový finanční soud rodičům jejich záměr zatrhl a neumožnil započítání ztrát z pronájmu s ostatními příjmy. BFH argumentoval tím, že při pronájmu nemovitosti s více než 250 m² obytné plochy, musí daňový poplatník prokázat, že pronájem byl uskutečněn s úmyslem dosáhnout zisku. Pokud tento důkaz nelze poskytnout, protože pronájmem po delší období vznikly finanční ztráty, jedná se pouze o daňově nezohlednitelný koníček. Ztráty z koníčku nelze započítat s ostatními pozitivními příjmy, jak rozhodl BFH.
BFH: Žádná zdanitelná činnost
Tím BFH potvrdil svou dosavadní judikaturu, že při pronájmu nákladně navržených nebo vybavených nemovitostí se automaticky nepředpokládá úmysl zisku, a tedy ani zdanitelnou činnost. U takových objektů totiž často není dosažitelný nájem, který by spravedlivě odrážel zvláštní životní hodnotu. Pronajímatelé proto musí v takových případech prokázat, že během prognózovaného období 30 let je možné dosáhnout pozitivního výsledku.
MTR Legal poskytují poradenství v daňových sporech s finančními úřady a v mnoha dalších otázkách daňového práva.
Navázejte kontakt s právníkem zkušeným v daňovém právu.
