Údržba a opravy u komerčních pronájmů
Takzvaná „střešní a obvodová klauzule“ způsobuje v komerčním nájemním právu často potíže. Právník pro nemovitostní právo je při právních sporech správným kontaktem.
Kdo musí udržovat pronajatou věc? To je nejen u soukromých, ale i u komerčních nájemních vztahů častý bod sporu mezi nájemci a pronajímateli, uvádí právnická kancelář MTR Legal, která má zaměření na nemovitostní právo.
Není-li v nájemní smlouvě dohodnuto jinak, je věc jasná. Podle § 535 BGB je pronajímatel povinen předat nájemci pronajatou věc v stavu vhodném pro smluvené užívání a po dobu nájmu ji v tomto stavu udržovat.
Klauzule o údržbě pronajaté věci
V praxi to však často vypadá jinak a také nájemci jsou pomocí příslušných klauzulí v nájemní smlouvě zapojeni do údržby. U soukromých nájemních smluv se to často děje prostřednictvím klauzulí o drobných a kosmetických opravách, u komerčních nájemních smluv je naopak často zakotvena tzv. „střešní a obvodová klauzule“.
Taková klauzule je v smlouvě často koncipována tak, že pronajímatel přebírá pouze údržbu střechy a obvodu pronajatého objektu, zatímco nájemce je odpovědný za všechny ostatní údržby a opravy vnějšku a interiéru pronajaté věci. Tímto může být komerční nájemce povinen k údržbě v mnohem větším rozsahu než soukromý. Důvodem je, že komerční nájemce je považován za méně potřebující ochranu než soukromá osoba.
Opravné práce na střeše, nosných částech budovy a fasádě
Údržbové práce zahrnují opatření nezbytná k zachování stanoveného účelu užívání pronajaté věci. Opotřebení a vady je třeba odstranit. To může například zahrnovat nový nátěr. Pod opravy spadají také práce vyžadující opravy, například na střeše.
Jaké údržbové a opravné práce pojem „střecha a obvod“ zahrnuje, není přesně stanoveno. V judikatuře se však stále častěji předpokládá, že se jedná o střechu, nosné části budovy a vnější fasádu. Zde by nutné práce měl převzít pronajímatel, zatímco nájemce je odpovědný za všechny ostatní opatření. Rozsah jeho povinností může být stanoven v komerční nájemní smlouvě. Hranice jsou však často plynulé, což pravidelně vede k právním sporům mezi nájemcem a pronajímatelem. Poté by měl být přizván právník pro nemovitostní právo.
Úzké hranice u formulářové nájemní smlouvy
Je třeba pamatovat na to, že v individuální nájemní smlouvě lze dohodnout mezi stranami širší ujednání než ve formulářové nájemní smlouvě. Podle § 307 BGB je klauzule smlouvy nepřiměřená, pokud nepřiměřeně znevýhodňuje smluvního partnera uživatele klauzule. Podle toho by ve formulářové nájemní smlouvě mohly být povinnosti údržby a oprav přenášeny na nájemce pouze tehdy, pokud se vztahují k poškozením, která lze připojit k užívání pronajaté věci a spadají do rizikové sféry nájemce.
MTR Legal Rechtsanwälte poskytuje poradenství ohledně smluvních klauzulí v komerčním nájemním právu a dalších témat nemovitostního práva.
Vezměte kontakt s právníkem pro nemovitostní právo.
