Rozhodnutí OLG Drážďany ze dne 27.02.2024 – sp. zn. 5 U 2077/23
U obchodních nájemních smluv by se mělo dbát na dodržování formálních požadavků. Například porušení požadavku na písemnou formu může vést k tomu, že sjednané lhůty nebudou platné. To může mít za následek, že sjednané výpovědní lhůty jsou neplatné a nájemní smlouva o obchodních prostorách je proto možné řádně vypovědět v zákonných lhůtách. To ukazuje rozhodnutí OLG Drážďany ze dne 27. února 2024 (sp. zn.: 5 U 2077/23).
Obchodní nájemní právo se v podstatných bodech liší od práva nájemního na bydlení. V obchodní nájemní smlouvě platí převážně smluvní svoboda. Proto je o to důležitější, aby všechny podstatné dohody byly písemně zakotveny v nájemní smlouvě. Důležité body jsou zejména délka trvání nájemní smlouvy na obchodní prostory a výpovědní lhůty u smluv na dobu neurčitou, pokud se liší od zákonných ustanovení. Pokud nebyly tyto výpovědní lhůty písemně sjednány, mohou být neplatné, uvedla advokátní kancelář MTR Legal Rechtsanwälte, která mimo jiné poskytuje poradenství v oblasti nemovitostního práva i obchodního nájemního práva.
Výpovědní lhůty bez písemné dohody neplatné
Že absence písemné dohody může vést k neplatnosti výpovědních lhůt v obchodním nájemním poměru, ukazuje rozhodnutí OLG Drážďany ze dne 27.02.2024.
V posuzovaném případě uzavřel nájemce s GbR nájemní smlouvu na kancelářské prostory. Strany se dohodly, že nájemní smlouva bude uzavřena na dobu tří let s automatickým prodloužením každý rok, pokud jedna ze stran nejméně tři měsíce před uplynutím doby nájmu neprojeví nesouhlas s prodloužením nájemního vztahu. Nájemní smlouvu podepsal nájemce a jeden ze společníků GbR, která pronajímala obchodní prostory. Kámen úrazu spočíval v tom, že chyběl podpis druhého společníka GbR pod nájemní smlouvou.
Nemovitost mění vlastníka
To se stalo problémem, když pronajatá nemovitost změnila majitele. Tím se kupující stal pronajímatelem v nájemní smlouvě. Tento prohlašoval, že nesouhlasí s prodloužením nájemního vztahu a vypověděl nájemní poměr včas. Nový pronajímatel argumentoval, že výpověď je možná, protože původní nájemní smlouva nedodržuje písemnou formu a proto platí zákonná výpovědní lhůta. Požadoval tudíž, aby nájemníci vyklidili obchodní prostory.
Výpovědní lhůty nejsou platně sjednány
Spor se dostal před Zemský soud Lipsko. Ten rozhodl, že žalovaní nájemníci jsou povinni vyklidit a vydat obchodní nájemní prostory. Toto rozhodnutí potvrdil OLG Drážďany v odvolacím řízení.
Vrchní soud uvedl jako odůvodnění, že pro dodržení zákonné písemné formy je nezbytné, aby z listiny smlouvy byly patrné podstatné podmínky smlouvy, mezi které patří zejména předmět nájmu, výše nájemného a doba trvání nájemního vztahu. To zde není splněno. Pokud je jedna strana zastoupena více osobami, jako v tomto případě GbR dvěma společníky, je nezbytné, aby nájemní smlouvu podepsaly všechny oprávněné osoby. Písemná forma může být výjimečně zachována i tehdy, pokud smlouvu podepíše pouze jedna oprávněná osoba a současně se podpisem vyjádří, že podepisující zastupuje také všechny ostatní oprávněné osoby, jejichž podpis chybí. Takový dodatek zde však chybí, uvedl OLG Drážďany.
Nájemci a pronajímatelé musí dbát na písemnou formu
Důsledkem porušení potřebné písemné formy je, že nájemní vztah byl uzavřen na dobu neurčitou. Tím také není platná smluvně sjednaná výpovědní lhůta, pokud je delší než zákonná výpovědní lhůta, uvedl OLG Drážďany. V tomto případě vede klauzule o prodloužení v nájemní smlouvě fakticky k prodloužení zákonné výpovědní lhůty, protože výpověď je možná pouze tři měsíce před vždy každoročně nastávajícím koncem smlouvy. Proto je příslušná klauzule neplatná a výpověď byla provedena oprávněně, rozhodl OLG Drážďany.
Toto rozhodnutí jasně ukazuje, že jak nájemci, tak pronajímatelé by u obchodních nájemních smluv měli bezpodmínečně dbát na požadavek písemné formy, protože porušení může mít pro jednu ze stran negativní dopady.
MTR Legal Rechtsanwälte disponuje dlouholetými zkušenostmi v oblasti nemovitostního práva a poskytuje poradenství také v obchodním nájemním právu.
Neváhejte kontaktovat nás!
