U okamžité výpovědi z komerčně pronajatých prostor z důvodu vad je nutné předchozí varování. To potvrdil OLG Brandenburg (č. j.: 3 U 82/19).
Na dobu neurčitou uzavřené nájemní smlouvy na komerční prostory lze řádně vypovědět. Pokud si strany nestanovily lhůtu pro výpověď ve smlouvě, platí zákonná výpovědní lhůta šest měsíců podle § 580a BGB. Za určitých podmínek lze nájemní smlouvu na komerční prostory vypovědět i mimořádně. Důležitým důvodem pro mimořádnou výpověď ze strany nájemce může být například opakovaný výskyt vad na nájemní věci. Ve většině případů je však nutné předchozí varování, aby byla mimořádná výpověď účinná, vysvětluje advokátní kancelář MTR Rechtsanwälte.
To také ukazuje rozsudek OLG Brandenburg ze 7. července 2020 (č. j.: 3 U 82/19). Zde nájemkyně vypověděla svou nájemní smlouvu na komerční prostory mimořádně a okamžitě z důvodu opakovaných vad na nájemní věci. V prostorách došlo během asi dvanácti let ke sedmi případům pronikání vody. Pronajímatelé reagovali na každý případ opravami a úklidovými pracemi.
Vzhledem k tomu, že vada zjevně nemohla být odstraněna, reagovala nájemkyně na další pronikání vody okamžitou výpovědí nájemního vztahu. Předchozí varování vynechala.
Pronajímatelé okamžitou výpověď neuznali a zažalovali na zaplacení dlužného nájemného. S úspěchem. Jak již rozhodl Zemský soud Cottbus, rozhodl i Vrchní soud Brandenburg v odvolacím řízení, že okamžitá výpověď je neplatná, protože předchozí varování chybí.
I když se vodní škody vyskytovaly častěji, varování nebylo možné vynechat. Nelze totiž předpokládat, že by varování nemělo úspěch, uvedl OLG. Pronajímatelé totiž dříve pokaždé reagovali na hlášení o škodě opravami. Odmítli tedy definitivně odstranit vady, jak vysvětlil soud. Kromě toho nebyly rozsah a dopad škodných událostí tak významné, že by bylo pro nájemkyni nepřijatelné čekat ještě – alespoň na krátkou dobu – po stanovení lhůty.
V případě dotazů k nájemnímu právu v oblasti komerčních prostor mohou zkušené advokáti poradit.
