Při koupi nemovitosti musí prodávající upozornit na skryté vady, pokud o nich ví. Důkazní břemeno za to však podle rozhodnutí Zemského soudu Frankenthal nese kupující.
Aby se předešlo problémům, je ve smlouvách o koupi nemovitosti pravidelně vylučována odpovědnost za věcné vady. Výluka z odpovědnosti za vady se však vztahuje pouze na vady, které byly kupujícímu zjevné. Prodávající je však povinen upozornit i na skryté vady. Pokud byly tyto vady prodávajícím úmyslně zamlčeny, výluka z odpovědnosti za vady neplatí a prodávající nese odpovědnost, vysvětluje advokátní kancelář MTR Rechtsanwälte.
Podmínkou odpovědnosti prodávajícího za skryté vady je však to, že mu byly známé. Důkazní břemeno o této znalosti nese kupující, jak rozhodl Zemský soud Frankenthal rozsudkem ze dne 24. listopadu 2021 (sp. zn. 6 O 129/21).
V posuzovaném případě koupil manželský pár rodinný dům. Prodávající sám žil mnoho let v tomto domě. Pět let poté, co se manželé nastěhovali do domu, tvrdili, že izolace střechy je vadná. Namontované izolační desky byly nevhodné a chyběla také tzv. parozábrana. Manželský pár proto požadoval od prodávajícího zaplacení zálohy na řádnou izolaci.
Zemský soud Frankenthal však žalobu zamítl. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že ve smlouvě byla účinně sjednána výluka z odpovědnosti za vady. Pro odpovědnost prodávajícího je proto podmínkou, že jednal úmyslně. Nebylo však prokázáno, že prodávajícímu byla známa vada izolace střechy a že ji úmyslně zamlčel, uvedl dále Zemský soud Frankenthal. Střecha totiž nebyla netěsná ani vlhká a také požadavky na energetickou náročnost byly splněny. Navíc prodávající žil deset let bez omezení se svou rodinou v domě a využíval i podkroví. Proto nelze přijmout, že mu byla vada známa. Za vady, které se pouze mohly samy objevit, není prodávající odpovědný, uvedl soud.
Právníci zkušení v oblasti nemovitostního práva mohou poradit.
Další informace na:
