Formální nedostatek dohody o záloze a neplatnost kupní smlouvy – BGH, V ZR 8/23
Formální nedostatek při dohodě o záloze nemusí znamenat, že je kupní smlouva na nemovitost jako celek neplatná. Pokud kupující může prokázat již předem uskutečněnou platbu na kupní cenu, je vyvrácena domněnka celkové neplatnosti. To rozhodl Spolkový soudní dvůr rozsudkem ze dne 14. června 2024 (sp. zn.: V ZR 8/23).
Při transakcích s nemovitostmi se důrazně doporučuje přesně dokumentovat každý krok. To samozřejmě platí i pro každou provedenou platbu a zálohu. Protože formální chyby mohou vést k neplatnosti celé kupní smlouvy, jak uvádí advokátní kancelář MTR Legal Rechtsanwälte, která mimo jiné poskytuje poradenství v oblasti nemovitostního práva.
Domněnka neplatnosti může být vyvrácena
BGH nyní jednoznačně uvedl, že domněnka neplatnosti celé kupní smlouvy může být vyvrácena, pokud kupující může prokázat zálohu. Stačí, když může zálohu z jeho pohledu bezpochyby doložit. Potvrzení od prodávajícího o platbě není pro to nutně vyžadováno.
V daném případě prodal otec žalovaného v březnu 2017 svou spoluvlastnickou polovinu k nemovitosti společnosti s ručením omezeným (GmbH) za cenu 40 000 eur. Jednatel společnosti v dubnu a květnu 2017 provedl platby kupujícímu v celkové výši 80 000 eur. Jako účel platby uvedl „975/23.3.2017“ resp. „Zbytek platby 975/23.3.2017“. V listopadu 2018 uzavřel zesnulý otec a zůstavitel s jednatelem GmbH notářskou kupní smlouvu o zbývající spoluvlastnické polovině. Kupní cena opět činila 40 000 eur. GmbH následně převedla svůj nabytý spoluvlastnický podíl na svého jednatele.
Dohoda o záloze není notářsky ověřena
Ohledně převodu druhé spoluvlastnické poloviny na kupujícího nakonec vznikl mezi stranami spor. Klíčovým bodem byla záloha ve výši 40 000 eur. Žalobce tvrdil, že mezi stranami existovala ústní dohoda o této záloze na koupi druhé spoluvlastnické poloviny. Notářské ověření této dohody však neexistuje. To nebylo pro OLG Hamm dostačující. Zdůraznilo, že se jedná o dohodu o záloze, která vyžaduje notářské ověření. Jelikož k notářskému ověření nedošlo, je dohoda neplatná. To podle § 139 BGB vedlo k tomu, že celá kupní smlouva byla neplatná, rozhodl OLG Hamm.
Žalobce nemůže zálohu prokázat, neboť kupní smlouva neobsahuje pro to žádné indicie a u převodů se jedná o jednostranné jednání žalobce a nikoli o potvrzení od prodávajícího, dodalo OLG.
BGH: Kupní smlouva nemusí být jako celek neplatná
V revizním řízení však BGH dospěl k jinému názoru. Nárok žalobce může vyplývat z kupní smlouvy uzavřené v listopadu 2018 na druhou spoluvlastnickou polovinu. Z dosavadních zjištění OLG nevyplývá, že by celá kupní smlouva byla neplatná, uvedli soudci v Karlsruhe.
BGH sice potvrdil, že dohoda o záloze musí být notářsky potvrzena. To vyplývá zejména z toho, že v době zálohy dosud neexistuje kupní pohledávka. Z tohoto důvodu nemůže bez odpovídající dohody záloha z právního hlediska vést k částečnému plnění kupní pohledávky. Dohoda o záloze je tedy podmíněna notářským ověřením a bez ověření je neplatná. To však nemusí nutně znamenat, že i kupní smlouva jako celek je neplatná, uvedl BGH.
Kupující musí prokázat zálohu
Neplatnost podle § 139 BGB sice lze předpokládat. Tuto domněnku však lze za zvláštních okolností vyvrátit, pokračoval BGH. To by zde mohlo platit. Podle ustálené judikatury BGH je domněnka vyvrácena tehdy, pokud kupující může prokázat platbu na kupní cenu. Rozhodující je prokazatelnost zaplacení, uvedli karlsruhesští soudci.
Pokud kupující může platbu prokázat, je oprávněné dospět k závěru, že by se strany i bez dohody o záloze dohodly na notářské části koupě nemovitosti. To je ještě pravděpodobnější, pokud prodávající vystavil potvrzení o platbě. To však není podmínkou. Rozhodující je, že kupující může z jeho pohledu platbu bezpochyby prokázat, zdůraznil BGH a vrátil případ zpět na OLG Hamm. To musí nyní znovu rozhodnout, zda žalobce vyvrátil domněnku celkové neplatnosti kupní smlouvy.
MTR Legal Rechtsanwälte poskytuje poradenství při transakcích s nemovitostmi a dalších tématech z oblasti nemovitostního práva.
Neváhejte nás kontaktovat !
