OLG Zweibrücken: Žádná vyšší cena kvůli rostoucím nákladům na materiály
Rostoucí stavební náklady a vysoké úrokové sazby v současné době nezjednodušily nákup nemovitosti. Kdo však uzavřel s stavební firmou smlouvu o pevné ceně, musí se na tuto cenu moci spolehnout. To ukazuje rozhodnutí vrchního zemského soudu v Zweibrückenu ze dne 13. července 2023 (Az.: 5 U 188/22). OLG Zweibrücken rozhodl, že smluvní klauzule, která by stavební firmě i přes dohodu o pevné ceně umožňovala jednostranně zvyšovat ceny, je neplatná.
Rozhodnutí postavit dům nebo koupit nemovitost je pravidelně spojeno s vysokými finančními náklady. To platí v současné době zvýšených stavebních nákladů a vysokých úrokových sazeb ještě více. Je proto důležité pečlivě přezkoumat klauzule ve smlouvách, uvádí právní kancelář MTR Legal Rechtsanwälte, která mimo jiné konzultuje v oblasti nemovitostního práva.
Výstavba masivního domu za pevnou cenu
V případě předloženém OLG Zweibrücken uzavřel pár v prosinci 2020 smlouvu se stavební firmou na výstavbu masivního domu. Společnost se smluvně zavázala, že postaví masivní dům za cenu 300.000 Euro na pozemku páru. Strany použily při uzavírání smlouvy vzor smlouvy společnosti. V tomto vzoru byla smluvní klauzule, která uváděla, že obě strany jsou vázány smluvenou cenou po dobu jednoho roku od podpisu smlouvy. Bylo zde však omezení, že stavební práce musí začít do tří měsíců od uzavření smlouvy.
Zahájení stavby se však odložilo. Firma tedy asi šest měsíců po uzavření smlouvy v červnu 2021 oznámila, že se smluvená cena zvýší o přibližně 50.000 Euro na 350.000 Euro. Na podporu svého tvrzení firma uvedla, že došlo k mimořádnému nárůstu cen stavebního materiálu a tyto zvýšené náklady nebyly při uzavírání smlouvy předvídatelné.
Stavebníci požadují náhradu zvýšených nákladů
Toto zvýšení ceny pár nepřijal. Místo toho požádali firmu, aby začala se stavebními pracemi. Když se firma odmítla zahájit stavební práce, pár oznámil zrušení smlouvy a najali jinou stavební firmu. Tato firma však odhadla vyšší cenu za výstavbu masivního domu než původně sjednanou pevnou cenu.
Pár tedy požadoval od původně najaté stavební firmy, aby nahradila zvýšené náklady na výstavbu domu. Své tvrzení odůvodnili tím, že vyšší náklady vznikly jen kvůli odmítnutí firmy zahájit stavební práce za smluvenou pevnou cenu.
Žaloba páru měla úspěch již v první instanci u Zemského soudu Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Stavební firma se proti tomuto rozhodnutí odvolala, ale neuspěla u Vrchního zemského soudu v Zweibrückenu.
Firma tvrdila, že výstavba masivního domu za původně smluvenou pevnou cenu není z ekonomických důvodů možná. Pro firmu by smluvená cena byla existenčně ohrožující a plnění smlouvy již nebylo únosné.
OLG Zweibrücken: Klauzule o úpravě ceny neplatná
S touto argumentací však firma u OLG Zweibrücken neuspěla. Po upozornění Vrchního soudu, že má v úmyslu odvolání zamítnout, firma od tohoto právního prostředku ustoupila.
Protože firma nechtěla realizovat stavbu domu za sjednanou cenu, měli manželé právo smlouvu vypovědět a najmout jinou firmu. Náhradu zvýšených nákladů mohli manželé požadovat od stavební firmy, vysvětlil OLG.
Jako důvod uvedla, že firma byla povinna postavit dům za smluvenou pevnou cenu. Podle klauzule o úpravě ceny ve smlouvě by mohla firma jednostranně zvýšit sjednanou odměnu. Protože tím byl zákazník neúměrně znevýhodněn, byla klauzule neplatná, uvedl OLG Zweibrücken. Zákazníci při uzavírání smlouvy nemohli z klauzule vyvodit, s jakými zvýšeními cen mohou případně počítat. Firma se mohla chránit proti riziku neočekávaného nárůstu cen materiálů úpravami, které by zároveň dostatečně zohledňovaly zájmy zákazníka, uvedl soud.
Rozhodnutí ukazuje, že právně bezchybný uzávěr smluv v nemovitostním právu hraje velkou roli a stojí za to přezkoumávat klauzule ve stavebních nebo kupních smlouvách.
MTR Legal Rechtsanwälte doporučuje v oblasti Nemovitostního práva.
Neváhejte kontaktovat nás!
