Nájemce může ze závažného důvodu okamžitě vypovědět nájemní smlouvu na komerční prostor. Nesprávné vyúčtování provozních nákladů může být podle rozhodnutí BGH závažným důvodem (Az.: XII ZR 11/20).
Jak nájemci, tak pronajímatelé mohou mimořádně okamžitě vypovědět smlouvu o komerčním pronájmu ze závažného důvodu, pokud je další pokračování nájemního vztahu pro smluvní stranu objektivně neúnosné, vysvětluje ekonomická advokátní kancelář MTR Rechtsanwälte.
Ve sporu před BGH měl nájemce pronajatý obchodní prostor v nákupním centru. Protože přenos požárního poplachu nefungoval řádně, musel pronajímatel nasadit další požární hlídky. Náklady na to stejně jako na vybavení jídelního dvora zahrnul do provozních nákladů. Proti tomu se nájemce postavil a kvůli nesprávnému vyúčtování nákladů oznámil výpověď.
Soud v Berlíně však považoval výpověď za neplatnou. Přestože pronajímatel neprávem zahrnul náklady na vybavení jídelního dvora a na požární hlídku do nákladů nájemce, což byl jasný chybný krok, a nájemce tím byl poškozen o sedmimístnou částku, nebylo to dostatečným důvodem pro okamžitou výpověď, konstatoval KG Berlin. Nájemce totiž nedokázal prokázat, že pronajímatel jednal úmyslně nebo se záměrem klamání.
Nicméně BGH viděl rozsudkem ze 6. října 2021 situaci odlišně a rozhodnutí berlínského soudu zrušil. Důležitý důvod pro mimořádnou okamžitou výpověď existuje, pokud nelze očekávat, že vypovídající strana bude pokračovat v nájemním vztahu, a to ani do konce výpovědní lhůty nebo do jiného konce nájemního vztahu, s ohledem na všechny okolnosti případu, zejména s přihlédnutím k zavinění smluvních stran a vážení oboustranných zájmů. Majetkové delikty na úkor nájemce představují takový důležitý důvod k výpovědi, uvedl BGH.
Nečestnost pronajímatele, například záměrně nesprávné vyúčtování provozních nákladů, může tedy opodstatnit okamžitou výpověď ze strany nájemce, zdůraznili soudci v Karlsruhe. To platí zejména tehdy, když pronajímatel i přes příslušné výtky nájemce setrvává na nesprávném vyúčtování způsobem, který už není akceptovatelný, řekl BGH.
Advokáti se zkušenostmi v oblasti obchodního nájemního práva mohou poskytnout poradenství.
