Kupní smlouva kvůli dohodě o úniku daní není neplatná – BGH V ZR 115/22
Navzdory tzv. dohodě o úplatě nemusí být kupní smlouva o nemovitosti neplatná. To rozhodl BGH rozsudkem ze dne 15. března 2024 (sp. zn. V ZR 115/22). To je možné, pokud hlavním účelem kupní smlouvy není únik daní, ale nákup či prodej nemovitosti.
Při transakcích s nemovitostmi mění zpravidla velké sumy peněz majitele. Také finanční úřad chce mít svůj podíl. To může být velkým pokušením ušetřit alespoň na daních a v notářské kupní smlouvě uvést nižší kupní cenu, než byla skutečně dohodnuta a zaplacena. To však není doporučováno. Tím dochází k úniku daní, takže mohou být smluvní strany postaveny před soud, a také tím může být kupní smlouva neplatná, uvádí advokátní kancelář MTR Legal Rechtsanwälte, která mimo jiné radí v oblasti nemovitostního práva.
Nesprávné uvedení kupní ceny v notářské kupní smlouvě
Zároveň může být kupní smlouva platná i přes dohodu o úplatě, jak ukazuje rozsudek Spolkového soudního dvora ze dne 15. března 2024. V daném případě si strany dohodly kupní cenu nemovitosti na 150 000 eur. V notářské kupní smlouvě byla však jako kupní cena uvedena pouze částka 120 000 eur. Neuváděných 30 000 eur kupující prodávajícímu vyplatil v hotovosti před termínem uzavření smlouvy.
Prodávající později v rámci samostatného oznámení přiznal snížení daně z nabytí nemovitosti. V důsledku toho byla mezi prodávajícím a kupujícím zpochybněna platnost kupní smlouvy a její zrušení.
BGH: Kupní smlouva je platná
Případ nakonec skončil před BGH. Karlsruheští soudci nejprve konstatovali, že jde o simulaci podle § 117 odst. 1 BGB, což je důvod neplatnosti, kdy je notářská kupní smlouva falešná kvůli úmyslně nesprávnému uvedení ceny. Nicméně skrytý právní úkon, tedy ústně uzavřená kupní smlouva o nemovitosti za vyšší cenu, je platná. Nedostatek formy byl odstraněn vkladem a zápisem kupujícího do katastru nemovitostí. Tím se kupující stal vlastníkem nemovitosti. Jinak by tomu bylo pouze tehdy, pokud by kupní smlouva byla neplatná.
To ale nebyl ten případ, zdůraznil BGH. Dohoda o úplatě totiž nezpůsobuje neplatnost kupní smlouvy přímou cestou kvůli porušení zákazu. Pokud je kupní cena při uzavření nemovitostní kupní smlouvy uvedena nižší, než byla ústně dohodnuta, za účelem úniku daní, sice existuje tzv. dohoda o úplatě. To ale nevede k neplatnosti kupní smlouvy. Kupní smlouva je neplatná pouze tehdy, pokud jediným nebo hlavním účelem kupní smlouvy byl únik daní. To ale obvykle není pravda, pokud je nákup či prodej nemovitosti skutečně chtěný. Smlouva, která je spojena s daňovým únikem, je neplatná pouze tehdy, pokud daňový únik tvoří hlavní účel smlouvy, dodali soudci.
Rozdíl mezi dohodami o úplatě u stavebních smluv
Přitom jasně odlišili svoji judikaturu týkající se kupních smluv o nemovitostech a pozemcích od judikatury u dohod o úplatě ve stavebních smluv. Dohody ve stavebních smlouvách, které vedou k tomu, že jedna smluvní strana neplní své daňové povinnosti, mohou podle zákona o potírání nelegální práce vést přímo k neplatnosti celé smlouvy. Tyto úpravy však nelze aplikovat na dohody o úplatě v rámci kupních smluv o nemovitostech, uvedl BGH.
V případě dohody o uvedení nesprávné kupní ceny je to sice právně problematické. Ale zasahuje to do celé smlouvy pouze tehdy, pokud chtěný hlavní účel smlouvy tvoří nezákonný daňový únik, uvedl BGH. Proto kupní smlouva v tomto případě kvůli dohodě o úplatě není neplatná. Transakce s nemovitostí byla skutečně chtěná. Skutečné vůle k výměně plnění je doloženo uzavřením kupní smlouvy a jejím realizováním, řekl BGH. I když je dohoda o úplatě sama o sobě neplatná, nevede to k neplatnosti celé smlouvy.
MTR Legal Rechtsanwälte Vás provede transakcemi s nemovitostmi a poradí při dalších otázkách práva nemovitostí.
Kontaktujte nás !
