Rozsudek Nejvyššího německého finančního soudu o osvobození od daně z důvodu vlastní potřeby, sp. zn.: IX R 14/22
Jsou-li mezi nákupem a prodejem nemovitosti méně než deset let, podléhá zisk z prodeje zdanění. Výjimku představuje vlastní užívání. V takovém případě je osvobození od daně při prodeji ve lhůtě deseti let možné. Prodej odděleného zahradního pozemku před uplynutím této lhůty však není osvobozen od daně. To rozhodl Nejvyšší německý finanční soud rozsudkem ze dne 26. září 2023 (sp. zn.: IX R 14/22).
Je-li nemovitost koupena a prodána během deseti let, jedná se o tzv. soukromý prodejní obchod. Zisk z takového prodeje je zásadně zdanitelný a podléhá dani z příjmu. Výjimku z tohoto zdanění může představovat pouze vlastní užívání nemovitosti daňovým poplatníkem, jak uvádí hospodářská advokátní kancelář MTR Legal, která mimo jiné poskytuje poradenství v daňovém právu.
Žádné osvobození od daně pro oddělený zahradní pozemek
Taková výjimka však neexistuje, pokud se oddělený zahradní pozemek prodá. To učinil Nejvyšší německý finanční soud (BFH) svým rozhodnutím ze dne 26. září 2023 jasným.
V posuzovaném případě koupili daňoví poplatníci pozemek se starou zemědělskou budovou v roce 2014. V této budově bydleli daňoví poplatníci. K tomu patřil pozemek o rozloze přibližně 4 000 metrů čtverečních, který daňoví poplatníci využívali jako zahradu. Později oddělili přibližně 1 000 m² velký pás této zahrady a v roce 2019 jej prodali.
K prodeji tohoto části pozemku neuvedli daňoví poplatníci žádné údaje ve svém přiznání k dani z příjmu. Příslušný finanční úřad ale se záznamem příjmové daně z roku 2021 zahrnul prodejní výnos a zdanil jej podle zákona o dani z příjmu.
BFH zamítá žalobu
Daňoví poplatníci se proti tomu bránili. Prodej části pozemku nenaplňuje podstatu soukromého prodejního obchodu, přinejmenším zisk z prodeje pro vlastní potřeby bydlení není zdanitelný.
Žaloba však před Nejvyšším německým finančním soudem v posledním stupni neuspěla. Soudci v Mnichově rozhodli, že z prodeje pozemku vznikly žalobcům jiné příjmy ze soukromého prodejního obchodu, které je nutno zdanit.
Pokud mezi pořízením a prodejem nemovitosti neuplynulo více než deset let, vznikají jiné příjmy ze soukromého prodejního obchodu. Podle § 23 Zákona o dani z příjmů by měly být během desetileté lhůty prodeje realizované změny hodnoty určitého hospodářského statku v soukromém majetku daňového poplatníka podrobeny dani z příjmu. Dostačující je při tom ekonomická částečná identita, jak uvádí BFH.
Ostatní příjmy z prodeje soukromého typu
Ekonomická částečná identita připadá v úvahu, když je pořízený majetek prodán jen zčásti. Ekonomická totožnost rozděleného majetku zůstává částečně zachována, pokud lze rozdělení provést bez nákladných technických opatření a obchodovatelnost dřívějšího majetku se částečně zachová. Tento stav například při rozdělení pozemků, konstatoval Nejvyšší německý finanční soud.
Proto finanční úřad a finanční soud Dolního Saska v daném případě správně přiznaly ostatní příjmy ze soukromého prodejního obchodu. Protože prodaný nepostavený část pozemku není kvalitativně odlišným hospodářským statkem. I když se pozemky po prodeji liší svou velikostí, jinak se liší v žádném případě ve svém druhu, funkci a hodnotě, poznamenal BFH.
Užití k bydlení pouze u zastavěného pozemku
Zisk z prodeje nemůže být osvobozen od zdanění z důvodu vlastního užívání k bydlení, zdůraznili soudci v Mnichově. Výjimky z daně jsou možné pouze, když byla nemovitost mezi pořízením a prodejem výlučně využívána k vlastním účelům bydlení nebo byla v roce prodeje a v dvou předchozích letech využívána k vlastním účelům bydlení. To předpokládá, že majetek je obsazen daňovým poplatníkem a je určeno k dlouhodobému obývání. U nepostaveného pozemku tomu tak není. Osvobození od daně se tedy týká pouze pozemku se stavebním objektem, nikoli však nepostaveného části pozemku. Toto platí i tehdy, pokud je oddělený dřívější zahradní pozemek prodán, rozhodl BFH.
MTR Legal poskytuje poradenství v daňovém sporu s finančními úřady a dalšími tématy daňového práva.
Rádi vás kontaktujeme .
