Vada skrytě zamlčena při koupi nemovitosti – Rozsudek BGH o povinnosti informovat Az.: V ZR 43/23
Prodejci nemovitostí musí informovat o vadách nemovitosti. To platí i v případě, že byla v kupní smlouvě dohodnuta výluka odpovědnosti za vady, jak rozhodl Spolkový soudní dvůr dne 27. října 2023 (Az.: V ZR 43/23).
Podle práva nemovitostí musí prodávající nevyžádaně informovat kupujícího o závažných vadách nemovitosti. Aby se prodávající ochránil před nároky na odškodnění, může v kupní smlouvě dohodnout výluku odpovědnosti za vady. Výluka odpovědnosti za vady se však vztahuje pouze na zjevné vady, které by kupující mohl rozeznat. BGH svým aktuálním rozsudkem zpřísnil povinnost informovat prodávajícího nemovitosti i při dohodnuté výluce odpovědnosti za vady, uvedla advokátní kancelář MTR Legal, která mimo jiné radí v oblasti práva nemovitostí.
Smluvně vyloučená odpovědnost za vady
V posuzovaném případě žalobce v červnu 2016 koupil pozemek se samostatně stojícím domem. V kupní smlouvě byla dohodnuta výluka odpovědnosti za vady. Součástí domu byla i krytá terasa, na kterou bylo upozorněno v makléřské nabídce. Střecha terasy však byla netěsná. Na tuto vadu prodávající kupujícího neupozornil.
Když kupující zjistil škodu, žaloval na úhradu zjištěných nákladů na opravu ve výši přibližně 32 000 eur. Žaloba byla zpočátku jen částečně úspěšná. OLG Brémy potvrdil, že netěsná střecha terasy představuje vadu, ale že se uplatňuje dohodnutá výluka odpovědnosti za vady. Nebylo možné prokázat, že prodávající skrytě zamlčel vadu.
Vada skrytě zamlčena
BGH však měl jiný názor. Jako důvod uvedl, že netěsnost střechy terasy představuje vadu a není pouze symptomem vady. Zatékání přes střechu terasy prodávající zamlčel a jednal tak skrytě, i když příčinu nezná nebo ji zná jen částečně, uvedli soudci v Karlsruhe.
Kupující nemohli vadu rozeznat, uvedl dále BGH. I když byla střecha terasy před uzavřením smlouvy projednána, prodávající na zatékání přes střechu neupozornil a vadu skrytě zamlčel.
BGH vrátil případ k OLG Brémy, který nyní musí rozhodnout o výši nároku na odškodnění.
MTR Legal Rechtsanwälte radí při transakcích s nemovitostmi a dalších tématech práva nemovitostí.
Kontaktujte nás. zu uns auf.
