محكمة دوسلدورف العليا: حماية المنافسة في عقود الإيجار

البند يسري فقط عند الإخلال الفعلي

يمكن الاتفاق على شرط حماية من المنافسة في عقود الإيجار التجاري. لكن لتقليل الإيجار بسبب انتهاك شرط حماية المنافسة، يجب أن يكون هناك فعلًا إخل، كما وضحت محكمة العدل العليا في دوسلدورف بالحكم الصادر في 12 سبتمبر 2023 (Az.: I-24 U 47/22).

بشكل أساسي، يلتزم المؤجر وفقًا للمادة 535 من القانون المدني الألماني بتسليم المستأجر الشيء المؤجر في حالة صالحة للاستخدام وفقًا للعقد. من هذا التنظيم القانوني يمكن بالفعل استنتاج حماية المنافسة للمستأجر. لكن يمكن أيضًا الاتفاق على شرط حماية المنافسة صراحةً في عقد الإيجار التجاري. يحمي هذا النوع من التنظيم المستأجر من أن يستقر منافس مباشر في نفس المبنى، كما توضح شركة المحاماة MTR Legal التي تقدم استشارات في قانون العقارات. ومع ذلك، بحسب حكم محكمة العدل العليا في دوسلدورف، يسري هذا الشرط فقط عندما يكون هناك إخلال فعلي.

تم الاتفاق على حماية المنافسة في عقد الإيجار

في الدعوى التي نظرت فيها محكمة العدل العليا في دوسلدورف، أبرمت الأطراف عقد إيجار تجاري في عام 2010. يرغب المستأجر في إنشاء عيادة علاج طبيعي في المساحات المستأجرة التي تبلغ مساحتها حوالي 650 مترًا مربعًا. تم تخصيص شرط في عقد الإيجار التجاري يمنع تأجير الأماكن للأشخاص أو الشركات التي تنافس عيادة العلاج الطبيعي. ألزم المالك في ذلك بعدم تأجير أو تسليم الأماكن على الأرض للأشخاص أو الشركات التي تتنافس مباشرة مع مجال عمل المستأجر، وفقًا لما جاء في العقد نصًا: „وبالتالي، لا يُسمح بتشغيل عيادة علاج طبيعي أخرى مماثلة.“وبعد سبع سنوات، أجر المالك غرف عيادة على الأرض لتخصص لممارسة العلاج الطبيعي الأمريكي. رأى المستأجر لعيادة العلاج الطبيعي بذلك انتهاكًا لشرط حماية المنافسة وقلل الإيجار بنسبة 25 في المئة. ثم رفعت الملاك دعوى لدفع الإيجار كاملاً. جادلت بأن شرط المنافسة المتفق عليه يشمل فقط الحماية من “المنافسة المباشرة”. وقالت إن عيادة المعالج الطبيعي لا تقع ضمن هذا النطاق.

للمالك الحق في دفع الإيجار بالكامل

رفضت محكمة كليفه الدعوى المقدمة من المالك. وفي القضية الاستئنافية أمام محكمة العدل العليا في دوسلدورف كانت دعوى المالك ناجحة. ووجدت المحكمة أنه لا يوجد انتهاك للشرط حماية المنافسة. واعتبرت محكمة العدل الهيكلية أن نطاق الشرط كان واسعًا جدًا. لأن الشرط لم يشمل الحماية من عيادة العلاج الطبيعي الذي يركز على العلاج الطبيعي الأمريكي. ولكن حتى إن كان هذا هو الحال، فإن التأثير يبدو غير هام إلى حد كبير، وبالتالي لا يبرر تخفيض الإيجار، أوضحت المحكمة.

في العموم، يحق للطرفين في عقد الإيجار الاتفاق على حماية كاملة من المنافسة، تشمل الأعمال غير المشابهة لهما. لكن لم يكن هذا هو الحال هنا، أوضحت محكمة العدل العليا في دوسلدورف. لأنه في الشرط تم التركيز صراحةً على الحماية من “المنافسة المباشرة”. ولذلك فقد تم تحديد شرط حماية المنافسة بشكل واضح ووصف الحظر لتأجير المساحات للطرف الثالث، بحيث يقتصر ذلك على عيادة علاج طبيعي أخرى مماثلة، أوضحت المحكمة. أما المعالج الطبيعي فلا يدير عيادة علاج طبيعي ولا يمتلك تأهيلًا للعلاج الطبيعي. حيث أن الأمر يتعلق بمهن تختلف بشكل كبير عن بعضها، كما وصفت محكمة العدل العليا. ولو كان من المراد أيضاً أن تشمل أصغر تشابكات مع الخدمات العلاجية الطبيعية للمستأجر ملتربة حماية، وجب ذكرها بشكل محدد.

تصميم عقود قانونية

كان ينبغي أن يكون شرط حماية المنافسة أكثر تفصيلاً لو كان الهدف منعه من إقامة عيادة معالجة طبيعية أو عيادات أخرى.

تقدم MTR Legal Rechtsanwälte استشارات عند إنشاء عقود إيجار تجاري قانونيًا آمنة ومواضيع أخرى من قانون العقارات.

يرجى الاتصال بنا!