قرار محكمة العدل الأعلى في دريسدن الصادر بتاريخ 27.02.2024 – الملف رقم 5 U 2077/23
عند التعامل مع عقود الإيجار التجاري، يجب الانتباه إلى الالتزام بمتطلبات الشكل. على سبيل المثال، قد يؤدي انتهاك متطلبات الكتابة إلى إبطال الفترات المتفق عليها. قد يؤدي ذلك إلى إلغاء فعالية فترات الإنهاء المتفق عليها، وبالتالي يمكن إنهاء عقد الإيجار للمساحات التجارية بشكل قانوني ضمن الفترات الزمنية القانونية. يظهر هذا في قرار محكمة العدل الأعلى في دريسدن بتاريخ 27 فبراير 2024 (الملف رقم: 5 U 2077/23).
يختلف قانون الإيجار التجاري في نقاط أساسية عن قانون إيجار المساكن. حيث يسود في عقد الإيجار التجاري إلى حد كبير حرية العقد. لذلك، من الأهمية بمكان توثيق جميع الاتفاقيات الأساسية في عقد الإيجار كتابيًا. تشمل النقاط الهامة بشكل خاص مدة عقد الإيجار للمساحات التجارية والفترات الزمنية للإنهاء في العقود غير المحددة إذا كانت تختلف عن القوانين المعمول بها. إذا لم يتم الاتفاق على فترات الإنهاء هذه كتابيًا، فقد تكون غير صالحة، كما أوضحت MTR Legal Rechtsanwalte ، المتخصصة في القانون العقاري بما في ذلك الإيجار التجاري.
عدم فعالية فترات الإنهاء بدون اتفاق مكتوب
أن نقص الاتفاق المكتوب يمكن أن يؤدي إلى إلغاء فعالية فترات الإنهاء في علاقة إيجار تجارية يظهر من قرار محكمة العدل الأعلى في دريسدن الصادر بتاريخ 27.02.2024.
في الحالة الأساسية، قام المستأجر بالتعاقد مع شراكة محدودة المسؤولية باستئجار مساحات مكتبية. اتفقت الأطراف على أن ينتهي العقد في غضون ثلاث سنوات وتمدد تلقائيًا كل سنة ما لم تُبلغ إحدى الأطراف عن نيتها إنهاء العقد قبل ثلاثة أشهر من انتهاء المدة. تم توقيع عقد الإيجار من قبل المستأجر وأحد شركاء الشراكة المعنية بتأجير المساحات التجارية. وكان عددهم عقبة في غياب توقيع الشريك الآخر للشراكة على العقد.
تغيير ملكية العقار
أصبح ذلك مشكلة عندما تم تغيير ملكية العقار المؤجر. بذلك دخل المشتري كمالك في عقد الإيجار. أبلغ بأنه يعارض تمديد عقد الإيجار وأعلن إنهاء العقد وفقًا للوقت القانوني. صاغ المالك الجديد حجة بأن الإنهاء ممكن لأن العقد الأصلي لم يلتزم بشكل الكتابة ولذلك ينطبق وقت الإنهاء القانوني. لذلك طلب من المستأجرين إخلاء المساحات التجارية.
عدم فعالية الاتفاق على فترات الإنهاء
انتهى النزاع أمام محكمة الاستئناف في ليبزيغ. وقررت المحكمة أن المستأجرين المطعون ضدهم ملزمون بإخلاء وتسليم المساحات التجارية المؤجرة. أكدت محكمة العدل الأعلى في دريسدن الحكم في الاستئناف.
وأضافت محكمة العدل الأعلى أن الحفاظ على الشكل الكتابي القانوني يتطلب ظهور الشروط الأساسية للعقد، والتي تشمل إلى مكان الإيجار، وارتفاع الإيجار، ومدة علاقة الإيجار في وثيقة العقد. لم يكن الأمر كذلك هنا. إذا كانت إحدى الأطراف ممثلة من قبل عدة أشخاص، كما هو الحال في هذه القضية، كان من الضروري أن يتم توقيع العقد من قبل جميع الأشخاص المخولين. يمكن الحفاظ على الشكل الكتابي استثناءً إذا وقعت واحدة من الأشخاص المخولين العقد مع الإشارة في الوقت ذاته إلى تمثيل جميع الأشخاص الآخرين الذين لم يوقعوا. مثل هذا الإضاف لم يكن موجودًا هنا، وذلك وفقًا لما صرحت به محكمة العدل الأعلى في دريسدن.
يجب على المستأجرين والمؤجرين الالتزام بالكتابة
عواقب انتهاك متطلبات الشكل الكتابي الضروري هو توقيع عقد الإيجار لفترة غير محددة. وبالتالي، فإن فترة الإنهاء التعاقدية تكون غير فعالة، إذا كانت أطول من فترة الإنهاء القانونية، كما أوضحت محكمة العدل الأعلى في دريسدن. في الحالة الحالية، كانت بند التمديد في عقد الإيجار يؤدي فعليًا إلى تمديد فترة الإنهاء القانونية، حيث لا يمكن إنجاز الإنهاء إلا قبل ثلاثة أشهر من نهاية العقد السنوية. وبالتالي، تكون الفقرة المعنية غير فعالة وتم الإنهاء بشكل قانوني، قررت محكمة دريسدن.
القرار يوضح أن المستأجرين والمؤجرين يجب على حد سواء الانتباه إلى متطلبات الشكل الكتابي في عقود الإيجار التجاري، حيث قد يؤدي الانتهاك إلى تأثير سلبي لطرف من الأطراف.
تتمتع MTR Legal Rechtsanwälte بخبرة واسعة في القانون العقاري وتقدم المشورة في قوانين الإيجار التجاري.
يرجى التواصل معنا!
