بطلان عقد الشراء عند شراء العقارات

عيب في الشكل لاتفاق الدفع المسبق وبطلان عقد البيع – BGH، V ZR 8/23

لا يجب أن يؤدي عيب في الشكل في اتفاق الدفع المسبق إلى أن يكون عقد شراء العقار باطلاً بالكامل. إذا تمكن المشتري من إثبات دفع مبلغ مقدم على سعر الشراء، يتم دحض افتراض البطلان الكامل. وقد قررت محكمة العدل الفيدرالية ذلك في حُكمها الصادر في 14 يونيو 2024 (المرجع: V ZR 8/23).

في معاملات العقارات، يُوصى بشكل عام بتوثيق كل عملية بدقة. وهذا ينطبق بالطبع على كل دفعة مدفوعة وكل دفعة مقدمة. لأن الأخطاء الشكلية قد تؤدي إلى بطلان كامل عقد البيع، حسبما ذكرت شركة MTR Legal التي تقدم المشورة في حق العقارات.

يمكن دحض افتراض البطلان

أوضحت محكمة العدل الفيدرالية الآن أنه يمكن دحض افتراض بطلان عقد الشراء الكامل إذا كان المشتري قادرًا على إثبات الدفع المسبق. يكفي أن يكون قادرًا على إثبات الدفع المسبق من جانبه بشكل لا يترك مجالًا للشك. ولا يُلزم الإيصال من البائع لتأكيد الدفع.

في الحالة الأساسية، قام والد المدعى عليها، الذي توفي الآن، في مارس 2017، ببيع حصته المشاعية في قطعة أرض إلى شركة مقابل 40,000 يورو. أما المدير العام للشركة فقد أجرى في أبريل ومايو 2017 دفعات إجمالية قدرها 80,000 يورو إلى المشتري. ومع ذلك، كان الغرض من الاستخدام المعطى هو “975/23.3.2017” أو “القسط الختامي 975/23.3.2017”. وفي نوفمبر 2018، تم إبرام عقد شراء موثق جديد للحصة المشتركة المتبقية بين والد المدعى عليها المتوفى ومدير الشركة العامة. وبلغ سعر الشراء 40,000 يورو مرة أخرى. ونقل الشركة العالمية حصتها المشتركة التي اكتسبتها إلى مديرها.

اتفاق الدفع المسبق غير موثق

وبشأن نقل الحصة المشتركة الثانية إلى المشتري نشب خلاف بين الأطراف. وكانت النقطة المحورية هي الدفع المسبق بقيمة 40,000 يورو. وادعى المدعي أن هناك اتفاق شفهي بين الأطراف بشأن هذا الدفع المسبق على شراء الحصة المشتركة الثانية. ومع ذلك، لا يوجد توثيق موثق لهذا الاتفاق. وهذا لم يكن كافياً لمحكمة OLG Hamm، حيث أوضحت أن الأمر يتعلق باتفاق دفع مسبق يتطلب توثيقاً. ولأن توثيقاً لم يحدث، فإن الاتفاق باطل، ووفقاً للقسم 139 من القانون المدني الألماني، فإن هذا يؤدي إلى بطلان عقد الشراء بالكامل، حسبما قررت محكمة OLG Hamm.

ولا يمكن للمدعي إثبات الدفع المسبق، لأن عقد الشراء لا يحتوي على أي مؤشرات لذلك، وتعتبر التحويلات المالية على أنها أعمال أحادية الجانب من قبل المدعي وليست إيصالات من البائع، حسبما ذكرت المحكمة.

BGH: لا يجب أن يكون عقد الشراء باطلاً بالكامل

ومع ذلك، توصلت محكمة العدل الفيدرالية في استئنافها إلى وجهة نظر مختلفة. يمكن أن ينشأ مطالبة المدعي من العقد الموقع في نوفمبر 2018 بشأن الحصة المشاعية الثانية. لم تظهر الاكتشافات الحالية لمحكمة OLG أن العقد باطل بالكامل، كما أوضحت المحكمة في كارلسروه.

أكدت محكمة BGH أن الاتفاق على الدفع المسبق يتطلب توثيقاً. ويرجع ذلك بشكل خاص إلى أن الطلب على سعر الشراء لم يكن موجودًا بعدُ في وقت الدفع المسبق. لذلك لا يمكن أن يؤدي الدفع المسبق بدون اتفاق مناسب بالفعل إلى الوفاء الجزئي لالتزام سعر الشراء من الناحية القانونية. وبالتالي، يلزم توثيق الاتفاق على الدفع المسبق، وبدون توثيق، يكون باطلاً. ولكن هذا لا يعني بالضرورة أن العقد باطل بالكامل، حسبما أوضحت محكمة BGH.

يجب أن يثبت المشتري الدفع المسبق

صحيح أن البطلان يُفترض وفقاً للقسم 139 من القانون المدني الألماني (BGB). ومع ذلك، يمكن دحض هذا الافتراض في حالة وجود ظروف خاصة، كما أوضحت المحكمة. وهذا ممكن هنا. وفقت للآراء القانونية المستمرة لمحكمة BGH، يُفترض أن الافتراض يُفند إذا كان المشتري قادرًا على إثبات الدفع المسبق لسعر الشراء. الشرط الحاسم لذلك هو إثبات الدفع، حسبما أوضحت المحكمة في كارلسروه.

إذا كان المشتري قادرًا على إثبات الدفع، فإن الاستنتاج مبرر بأن الأطراف قد اتفقت ضمنيًا على جزء التوثيق المعتمد من شراء العقارات حتى بدون اتفاق الدفع المسبق. وهذا صحيح بشكل خاص إذا كان البائع قد أصدر إيصالاً بالدفع، ولكن هذا ليس شرطًا. الأهم هو أن يكون المشتري قادرًا على إثبات الدفع من وجهة نظره بشكل لا يترك مجالاً للشك، كما أوضحت محكمة BGH وأعادت القضية إلى محكمة OLG Hamm. يتعين على هذه الأخيرة أن تقرر مرة أخرى ما إذا كان بإمكان المدعي دحض افتراض بطلان عقد الشراء بالكامل.

تقدم MTR Legal المشورة في معاملات العقارات ومواضيع أخرى من قانون العقارات.

لا تتردد في الاتصال بنا!