عند شراء العقارات يجب على البائع الإشارة إلى العيوب الخفية إذا كان على علم بها. ومع ذلك، وفقًا لحكم محكمة فرانكنثال الإقليمية، يقع عبء الإثبات على المشتري.
لتجنب المشاكل، يتم بصفة منتظمة استبعاد المسؤولية عن العيوب في عقود شراء العقارات. لكن استبعاد الضمان يتعلق فقط بالعيوب التي كان يمكن للمشتري التعرف عليها. ومع ذلك، يكون البائع ملزمًا بالإشارة إلى العيوب الخفية أيضًا. إذا كان البائع قد أخفى تلك العيوب بنية الخداع، فإن استبعاد الضمان لا ينطبق ويكون البائع مسؤولًا، كما توضح شركة المحاماة الاقتصادية MTR Rechtsanwälte.
شرط مسؤولية البائع عن العيوب الخفية هو، ومع ذلك، أنه كان على علم بها. يقع عبء الإثبات لهذا العلم على المشتري، كما قررت المحكمة الإقليمية لفرانكنثال بحكمها الصادر في 24 نوفمبر 2021 (رقم: 6 O 129/21).
في الحالة الأساسية، اشترى زوجان منزلاً. كان البائع قد عاش سابقًا لسنوات عديدة في المنزل بنفسه. بعد خمس سنوات من انتقال الزوجين إلى المنزل، ادعوا أن العزل السقفي كان معيبًا. وكانت ألواح العزل المركبة غير مناسبة، كما أن الحاجز البخاري كان مفقودًا. ولذلك، طلب الزوجان من البائع دفع مبلغ مقدم لتوفير عزل مناسب.
لكن محكمة فرانكنثال رفضت الدعوى. وأوضحت أن العقد المتفق عليه قد تضمن بشكل فاعل استبعاد الضمان. وبالتالي، فإن شرط مسؤولية البائع هو أن يكون قد تصرف بنية الخداع. لكن لم يثبت أن البائع كان على علم بالعيب في العزل السقفي وأخفاه بنية الخداع، كما ذهبت المحكمة إلى القول. لأن السقف لم يكن غير محكم ولم يكن رطبًا وتم الوفاء بمتطلبات شهادة الطاقة. بالإضافة إلى ذلك، عاش البائع مع عائلته في المنزل لمدة عشر سنوات دون قيود واستخدم أيضًا الطابق العلوي. وبالتالي، لا يمكن الافتراض أنه كان على علم بالعيب. بالنسبة للعيوب التي يجب أن تكون قد برزت فحسب، فإن البائع ليس ملزماً بتحمل المسؤولية، وفقًا للمحكمة.
يمكن لمحامون ذوي خبرة في القانون العقاري تقديم المشورة.
لمزيد من المعلومات، توجه إلى:
