يمكن للمستأجر إنهاء عقد إيجار تجاري لأسباب هامة دون إشعار مسبق. يمكن أن تكون المحاسبة الغير صحيحة لتكاليف العمليات سببًا هامًا وفقًا لحكم محكمة العدل الفدرالية (الرقم: XII ZR 11/20).
يمكن لكل من المستأجر والمالك إنهاء عقد الإيجار التجاري بشكل استثنائي دون إشعار مسبق لأسباب هامة، إذا أصبحت مواصلة عقد الإيجار غير مقبولة موضوعياً لأي طرف من الأطراف، توضح شركة المحاماة الاقتصادية MTR Rechtsanwälte.
في القضية أمام محكمة العدل الفدرالية قد قام المستأجر باستئجار محل تجاري في مركز تسوق. نظرًا لأن نظام إنذار الحريق لم يعمل بشكل صحيح، كان على المؤجر تشغيل حراس بإضافيين للحريق. وحمل التكاليف الناتجة عن ذلك على تكاليف العمليات بنفس طريقة تحميله لتكاليف تجهيز ساحة الطعام. اعترض المستأجر على ذلك وأعلن إنهاء عقد الإيجار بسبب المحاسبة الخاطئة لتكاليف العمليات.
لكن محكمة برلين لم تعتبر الإنهاء صحيحًا. حيث قام المؤجر بالفعل بتحميل تكاليف تجهيز ساحة الطعام وتكاليف الحراس بشكل غير صحيح على المستأجر. برغم أن هذا الخطأ كان واضحًا وتم تحميل المستأجر تكلفة بالملايين بسبب ذلك، إلا أن هذا لا يكفي كسبب لإنهاء الإيجار دون إشعار مسبق، وفقًا لمحكمة برلين. حيث لم يثبت المستأجر أن المؤجر تصرف عن قصد أو بنية خادعة.
لكن محكمة العدل الفدرالية بقرارها في 6 أكتوبر 2021 اختلفت مع هذا الرأي وألغت قرار محكمة برلين. يعتبر سبب هام لإنهاء عقد الإيجار دون إشعار مسبق قائماً إذا لم يعد بإمكان الطرف المنهي مواصلة عقد الإيجار مع مراعاة جميع الظروف الخاصة بكل حالة، وخاصة خطأ الأطراف في العقد، وموازنة المصالح المشتركة، وذلك حتى انتهاء فترة الإنهاء أو التوقف عن عقد الإيجار. وتعتبر الجرائم المالية التي تلحق الضرر بالمستأجر سببًا هامًا لإلغاء العقد، وفقًا لمحكمة العدل الفدرالية.
ويمكن لأعمال عدم النزاهة من قبل المؤجر، مثل المحاسبة الخاطئة لتكاليف العمليات عن قصد، أن تبرر الإنهاء دون إشعار مسبق من قبل المستأجر، كما أوضحت المحكمة في كارلسروه. ينطبق هذا بشكل خاص إذا استمر المؤجر في التمسك بالمحاسبة الخاطئة بطريقة لم تعد مقبولة بعد اعتراضات المستأجر، وفقًا لمحكمة العدل الفدرالية.
يمكن للمحامين ذوي الخبرة في قانون الإيجار التجاري تقديم المشورة.
