إخفاء عيب في العقار عند شراءه بأضرار خداعية – حكم محكمة النقض حول واجب الكشف عن العيوب مرجع رقم: V ZR 43/23
يجب على بائعي العقارات الكشف عن العيوب في العقار. وينطبق هذا الأمر بناءً على حكم محكمة النقض الصادر في 27 أكتوبر 2023 حتى في حالة الاتفاق على استثناءات الضمان في عقد الشراء (مرجع رقم: V ZR 43/23).
بموجب قانون العقارات، يجب على البائع إخطار المشتري بأي عيوب جسيمة في العقار دون طلب. لحماية نفسه من مطالبات التعويض، يمكن للبائع الاتفاق على استثناء الضمان في عقد الشراء. ومع ذلك، يمكن الاتفاق على استثناء الضمان فقط للعيوب الظاهرة التي كان يمكن للمشتري ملاحظتها. وقد شددت محكمة النقض بقرارها الأخير واجب الكشف عن العيوب للبائع العقاري حتى في حالة وجود استثناء للضمان، وفقًا لمكتب MTR Legal للمحاماة ، الذي يقدم المشورة من بين أمور أخرى في قانون العقارات.
استبعاد مسؤولية عيوب العقار تعاقديًا
في القضية الأساسية، اشترى المدعي في يونيو 2016 قطعة أرض مبنية عليها منزل منفرد. وقد تم الاتفاق في عقد الشراء على استثناء مسؤولية عيوب العقار. وشمل البيت أيضًا تراسًا مسقوفًا، تم الإشارة إليه في إدراج الوسيط العقاري. وكانت سقف التراس غير محكوم بإحكام بخصوص المياه. لم يبلغ البائع المشتري عن هذا العيب.
عندما اكتشف المشتري الضرر، رفع دعوى لتغطية التكاليف المحددة للإصلاح بمبلغ حوالي 32,000 يورو. وقد نجحت الدعوى جزئيًا في البداية. وقد أكدت محكمة العدل العليا في بريمن أن سقف التراس غير المحكم يمثل عيبًا في العقار، ومع ذلك فقد تم تنفيذ استثناء مسؤولية عيوب العقار المتفق عليه. لم يكن من الممكن إثبات أن البائع قد أخفى عيب العقار عن قصد.
إخفاء عيب في العقار عن قصد
ولكن لم يكن لمحكمة النقض نفس الرؤية. وأوضحت محكمة النقض أن عدم إحكام سقف التراس يمثل عيبًا في العقار وليس مجرد عرض لأحد العيوب العقارية. لقد قام البائع بإخفاء دخول المياه عبر سقف التراس وتصرف بطريقة احتيالية، حتى وإن كان لا يعرف السبب أو يعرفه جزئيًا فقط، حسب ما أفادت به محكمة كارلسروه.
وأشار محكمة النقض إلى أن المشتريين لم يكن باستطاعتهم معرفة العيب. وعلى الرغم من أنه تم مناقشة سقف التراس قبل توقيع العقد، لم يقم البائع بالإشارة إلى دخول المياه عبر السقف وقد أخفى هذا العيب عن قصد.
أعادت محكمة النقض القضية إلى محكمة العدل العليا في بريمن، التي ستقرر الآن حول حجم مبلغ مطالبات التعويض.
MTR Legal Rechtsanwälte يقدم المشورة في معاملات العقارات ومواضيع أخرى في قانون العقارات.
يرجى الاتصال بنا.
