الالتزام الضريبي عند بيع جزء من قطعة أرض

حكم المحكمة المالية الاتحادية بشأن إعفاء ضريبي بسبب الاستخدام الشخصي، العدد: IX R 14/22

إذا كانت الفترة بين شراء وبيع عقار أقل من عشر سنوات، يكون الربح من البيع خاضعًا للضريبة. الاستثناء هو الاستخدام الشخصي. في هذه الحالة، يمكن الإعفاء الضريبي عند البيع داخل فترة المضاربة العشر سنوات. ومع ذلك، فإن بيع قطعة أرض منفصلة قبل انتهاء فترة المضاربة ليس معفى من الضرائب. قضت المحكمة المالية الاتحادية بهذا الحكم في 26 سبتمبر 2023 (العدد: IX R 14/22).

إذا تم شراء عقار وبيعه خلال عشر سنوات، فإن المعاملة تعتبر صفقة بيع خاصة. يكون الربح من مثل هذه الصفقة عادة خاضعًا للضريبة ويخضع لضريبة الدخل. يمكن أن يكون هناك استثناء من الضريبة فقط في حالة الاستخدام الشخصي للعقار بواسطة المكلف الضريبي، حسبما أكدت مجموعة MTR Legal Rechtsanwälte للاستشارات القانونية التي تقدم، بضمنها، استشارات حول القانون الضريبي.

لا إعفاء ضريبي مع قطع الأراضي المنفصلة

ومع ذلك، لا يُعطى هذا الاستثناء إذا تم فصل قطعة أرض وبيعها. وضحت المحكمة المالية الاتحادية بقرارها في 26 سبتمبر 2023 هذا الأمر.

في الحالة المتعلقة بالقضية، اشترى الملزمون الضريبيون عقارًا يحتوي على مبنى مزرعة قديم في عام 2014. سكن الملزمون في المبنى. كانت الأرض تتضمن قطعة بمساحة حوالي 4,000 متر مربع استخدمها الملزمون كحديقة. لاحقًا، فصلوا شريطًا بحوالي 1,000 متر مربع من الحديقة وباعوه في 2019.

لم يُقدِّم الملزمون أي معلومات حول بيع جزء من الأرض في إقرار ضريبة دخلهم. ومع ذلك، قام مكتب الضرائب المعني بتسجيل عائدات البيع وفرض الضرائب عليها بموجب قانون ضريبة الدخل بقرار ضريبي في 2021.

المحكمة المالية الاتحادية ترفض الدعوى

تعارض الملزمون مع ذلك. أشاروا إلى أن بيع جزء من الأرض لا يحقق شروط صفقة بيع خاصة، وعلى الأقل يجب أن يكون الربح من البيع بسبب الاستخدام لأغراض السكن الشخصي غير خاضع للضريبة.

لكن الدعوى لم تنجح في المرحلة النهائية أمام المحكمة المالية الاتحادية. قرر القضاة أن الملزمين لديهم دخلاً آخر من صفقة بيع خاصة نشأت عن بيع الأرض، والتي يجب أن تكون خاضعة للضريبة، كما قرر القضاة الماليون في ميونيخ.

إذا مرت فترة أقل من عشر سنوات بين شراء وبيع العقار، فإن دخلاً آخر من صفقة بيع خاصة ينشأ. وفقًا للقسم 23 من قانون ضريبة الدخل (EStG)، يجب أن تكون التغيرات في القيمة المحققة خلال فترة البيع العشر سنوات لمعيار معين في ممتلكات المكلف الضريبي خاضعة لضريبة الدخل. يقول BFH إن الهوية الاقتصادية الجزئية تكفي.

دخل آخر من صفقة بيع خاصة

يمكن أن تعتبر الهوية الاقتصادية الجزئية متوفرة عندما يتم شراء أصل اقتصادي، ولكن يتم بيعه جزئيًا فقط. تبقى الهوية الاقتصادية لجزء مقسم من الأصل الاقتصادي في أجزاء إذا تم إجراء التقسيم دون تدابير تقنية معقدة وإذا استمر قابلية تسويق الأصل الاقتصادي السابق في أجزاء. هذا هو الحال مثلاً عند تقسيم الأراضي، كما أشار BFH.

لذلك، فإن مكتب الضرائب والمحكمة المالية في نيدرساكسونيا في هذه القضية الراهنة اعتبروا على نحو صحيح أن هناك دخل آخر من صفقة بيع خاصة. لأن الأرض المباعة غير المبنية ليست بأصل اقتصادي مختلف نوعياً. حتى لو كانت الأراضي بعد البيع مختلفة الحجم، فإنها لا تختلف في طبيعتها أو وظيفتها أو قيمتها عن بعضها البعض، حسبما قال BFH.

الاستخدام لأغراض السكن فقط مع الممتلكات المبنية

قرار القضاة في ميونيخ كان واضحًا بشأن أن الربح من البيع لا يمكن إعفاؤه من الضريبة بسبب الاستخدام الشخصي لأغراض السكن. يكون الاستثناء من الضريبة ممكن فقط إذا كان العقار بين الشراء والبيع قد استخدم حصريًا لأغراض السكن الشخصي أو في عام البيع والسنتين السابقتين تم استخدامه لأغراض السكن الشخصي. ذلك يتطلب أن يكون الأصل الاقتصادي مشغولًا من قبل المكلف الضريبي بنفسه وعلى أساس دائم. عند امتلاك قطعة أرض غير مبنية، هذا ليس الحال. لذا، يمكن أن يكون هناك إعفاء ضريبي فقط للعقار الذي يحتوي على مبنى سكني، وليس لأرض غير مبنية. ينطبق هذا أيضًا إذا كانت قطعة الأرض التي كانت تستخدم كحديقة قد تم فصلها وبيعها، قرر BFH.

تقدم MTR Legal Rechtsanwälte استشارات في النزاعات الضريبية مع السلطات المالية ومواضيع أخرى تتعلق بال القوانين الضريبية.

يرجى أن تتواصل معنا لإجراء اتصال.