عقد البيع بسبب اتفاق التهرب الضريبي ليس باطلاً – BGH V ZR 115/22
على الرغم من ما يسمى باتفاقية الأموال السوداء، ليس بالضرورة أن يكون عقد شراء العقار غير صالح. وقد قررت المحكمة الاتحادية العليا (BGH) ذلك في حكمها الصادر بتاريخ 15 مارس 2024 (Az.: V ZR 115/22). وذلك ممكن إذا لم يكن الغرض الرئيسي من عقد البيع هو التهرب الضريبي، بل شراء أو بيع العقار.
في معاملات العقارات، عادة ما يتم تبادل مبالغ كبيرة من المال بين الأطراف. كما أن مصلحة الضرائب ترغب في الحصول على نصيبها. قد يكون المغري للعديد من الأفراد هو “التوفير” في الضرائب عبر تسجيل سعر شراء أقل في عقد الشراء الموثق من المتفق عليه فعلياً والمبلغ المدفوع. ولكن ينصح بعدم القيام بذلك. لأن ذلك يعتبر تهرباً ضريبياً يمكن أن يُحاكم الأطراف عليه جنائياً، وكما ترى شركة MTR Legal Rechtsanwälte ، المتخصصة في تقديم المشورة بشأن قانون العقارات، يمكن أن يكون عقد البيع باطلاً بسبب ذلك.
بيان سعر شراء خاطئ في عقد شراء موثق
ومع ذلك، يمكن أن يحتفظ عقد البيع بصلاحيته حتى مع وجود اتفاقية الأموال السوداء، كما يظهر حكم المحكمة الاتحادية العليا بتاريخ 15 مارس 2024. في الحالة المطروحة، اتفق الأطراف على سعر شراء العقار بمبلغ 150,000 يورو. لكنهم سجلوا في العقد الموّثق فقط 120,000 يورو كسعر الشراء. وقد دفع المشتري للمبيع 30,000 يورو نقداً قبل موعد التوثيق.
اعترف البائع لاحقاً بتقديم القصّر في ضريبة الانتقال العقاري في إقرار ذاتي. تبع ذلك أن مسألة صلاحية عقد الشراء وإبطاله كانت محور نقاش بين البائع والمشتري.
المحكمة الاتحادية العليا: عقد البيع صالح
أخيراً انتهى الأمر إلى المحكمة الاتحادية العليا. حيث قرر القضاة في كارلسروه أولاً أن العقد الموثق يعتبر عقداً وهمياً بسبب بيان السعر المزيف، وهو باطل وفقاً للمادة 117 الفقرة 1 من القانون المدني الألماني. ومع ذلك، فإن العملية القانونية المخفية، أي العقد الشفهي المبرم لشراء العقار بسعر أعلى، تُعد صالحة. وقد تم إصلاح العيب الشكلية بواسطة تفويض العقار وتسجيل المشتري في السجل العقاري. وبهذا أصبح المشتري مالكاً للعقارات. وهذا سيكون مختلفًا فقط إذا كان العقد باطلاً.
لكن المحكمة الاتحادية العليا ترى العكس. لأن اتفاقية الأموال السوداء لا تؤدي بسبب انتهاك قانوني إلى بطلان العقد بالكامل. عندما يكون سعر الشراء في توثيق عقد شراء العقار أقل مما تم الاتفاق عليه شفهياً بهدف التهرب الضريبي، فإن ذلك يعد اتفاقية أموال سوداء. لكن هذا لا يجعل العقد باطلاً. العقد لا يكون باطلاً إلا إذا كان التهرب الضريبي هو الغرض الرئيسي الوحيد من العقد. ولكن هذا عادةً ليس هو الحال عندما يكون شراء أو بيع العقار جادًا ومقصودًا فعلا. ثم يستكمل القضاة في كارلسروه أنه إذا كانت التهرب الضريبي هو الغرض الرئيسي من العقد، فقط عندها يصبح العقد باطلاً.
التمييز بين اتفاقيات الأموال السوداء في عقود العمل
وفي هذا السياق، ميّز القضاة بشكل واضح بين أحكام شراء العقارات والأراضي وأحكام اتفاقيات الأموال السوداء في عقود العمل. حيث يمكن لاتفاقيات في عقود العمل التي تؤدي إلى عدم التزام طرف من الأطراف بالتزاماته الضريبية أن تؤدي بسهولة إلى بطلان العقد بالكامل بموجب قانون مكافحة العمالة غير المصرح بها. ولكن لا يمكن تطبيق هذه القوانين على اتفاقيات الأموال السوداء في سياق عقود شراء العقارات، كما أوضحت المحكمة الاتحادية العليا.
هنا، يعد الاتفاق على تقديم سعر شراء غير صحيح شيئاً غير مقبول قانونياً، ولكن ذلك لا يؤثر على العقد بالكامل إلا إذا كانت التهرب الضريبي المقصود هو الغرض الرئيسي من العقد، أوضحت المحكمة الاتحادية العليا. ووفقًا لذلك، فإن عقد الشراء في هذه الحالة ليس باطلاً بسبب اتفاقية الأموال السوداء. هنا كانت المعاملة العقارية مرغوبة بشكل جدي. وقد دُلي على الرغبة في تبادل جاد من قبل إبرام العقد وتنفيذها، أيضاً إذا كانت الاتفاقية غير صحيحة، وهذا لا يؤدي إلى بطلان العقد بالكامل.
MTR Legal Rechtsanwälte ترافقك في معاملات العقارات وتقدم المشورة بشأن المزيد من مواضيع قانون العقارات.
تواصل مع الاتصال بنا!
