Auflassungsvormerkung: Bedeutung und Funktion
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch auf Eigentumsübertragung an einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht absichert. Sie bewirkt, dass spätere Veränderungen am Grundbuch den gesicherten Erwerb nicht vereiteln. Damit schützt sie insbesondere vor nachträglichen Belastungen, einem Doppelverkauf oder Eingriffen Dritter, die zwischen Vertragsschluss und Eigentumsumschreibung entstehen.
Einordnung im Grundstücksverkehr
Im Ablauf eines Immobilienerwerbs liegt die Auflassungsvormerkung zeitlich zwischen dem schuldrechtlichen Vertrag (zum Beispiel Kaufvertrag) und der endgültigen Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Sie dient der Sicherung des Erwerbsanspruchs in der Übergangsphase, in der der Käufer regelmäßig bereits Zahlungen erbringt, ohne schon als Eigentümer eingetragen zu sein.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Auflassung vs. Auflassungsvormerkung
Die Auflassung ist die formale Einigung über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Sie führt jedoch erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zum Eigentumserwerb. Die Auflassungsvormerkung hingegen überträgt noch kein Eigentum; sie sichert den Anspruch auf diese Eintragung gegen nachteilige Zwischenverfügungen ab.
Vormerkung vs. Grundschuld/Hypothek
Eine Grundschuld oder Hypothek dient der Sicherung einer Geldforderung und gewährt ein Verwertungsrecht am Grundstück. Die Auflassungsvormerkung sichert dagegen einen Anspruch auf Rechtsänderung (zum Beispiel Eigentumsübertragung) und ist kein Pfandrecht. Ihre Wirkung richtet sich auf die Unwirksamkeit späterer, die Rechtsänderung hindernder Verfügungen gegenüber dem Berechtigten.
Rückauflassungsvormerkung
Die Rückauflassungsvormerkung sichert einen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums, etwa bei vereinbarten Rückerwerbsrechten. Inhalt und Schutzmechanismus entsprechen dem der Auflassungsvormerkung; gesichert ist hier jedoch der Rückerwerb.
Entstehung und Eintragung im Grundbuch
Voraussetzungen
Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung sind in der Praxis insbesondere erforderlich: ein wirksamer Erwerbsvertrag mit einem bestimmten Anspruch auf Eigentumsübertragung, die Bewilligung des eingetragenen Eigentümers zur Eintragung der Vormerkung, sowie ein Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt. Die Erklärungen werden regelmäßig notariell beurkundet.
Ablauf der Eintragung
Nach Abschluss des Erwerbsvertrags veranlasst die beurkundende Stelle üblicherweise die Eintragung. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch des betroffenen Grundstücks eingetragen, im Regelfall in der Abteilung für Lasten und Beschränkungen. Mit der Eintragung entsteht der Schutz zugunsten des Erwerbers.
Rang und Priorität
Die rechtliche Wirkung der Auflassungsvormerkung hängt maßgeblich von ihrem Rang ab. Dieser bestimmt sich in der Praxis nach dem Zeitpunkt, zu dem der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingeht. Eine früher eingetragene Vormerkung geht späteren Verfügungen und Eintragungen im Rang vor. Rangänderungen sind nur mit Zustimmung der jeweils Betroffenen möglich.
Rechtswirkungen der Auflassungsvormerkung
Schutzwirkung gegenüber späteren Verfügungen
Nach Eintragung schützt die Auflassungsvormerkung den Erwerbsanspruch vor späteren Eintragungen, wie neuen Grundschulden, Dienstbarkeiten, Eigentumsübertragungen oder Verfügungsbeschränkungen. Solche Maßnahmen sind dem gesicherten Anspruch gegenüber grundsätzlich unwirksam und stehen der späteren Umschreibung des Eigentums nicht entgegen, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen.
Wirkung in besonderen Situationen
Doppelkauf und Mehrfachbelastung
Veräußert der Eigentümer das Grundstück noch einmal oder belastet es erneut, schützt die vormerkungsberechtigte Person ihr Recht aus dem ersten Vertrag. Die spätere Verfügung bleibt ihr gegenüber wirkungslos, wenn die Vormerkung im Rang vorgeht.
Zwangsvollstreckung und Arrest
Wird in das Grundstück vollstreckt, bleibt der gesicherte Erwerbsanspruch grundsätzlich vorrangig, wenn die Eintragung der Vormerkung vor den Vollstreckungsmaßnahmen erfolgt ist. Die spätere Eigentumsumschreibung kann dann trotz Vollstreckungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Insolvenz des Veräußerers
Bei einer Insolvenz des Veräußerers entfaltet die Auflassungsvormerkung besonderen Schutz. Sie sichert die Abwicklung des bereits vertraglich begründeten Erwerbs, sofern die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Der gesicherte Anspruch wird in der Regel nicht durch die allgemeine Verteilung unter Gläubigern verdrängt.
Umfang der gesicherten Ansprüche
Gesichert werden können insbesondere Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an Grundstücken, die Begründung von Wohnungseigentum, die Einräumung eines Erbbaurechts oder andere auf dingliche Rechtsänderung gerichtete Ansprüche. Der Inhalt der Vormerkung richtet sich nach dem gesicherten Anspruch, der im Grundbuch hinreichend bestimmbar sein muss.
Dauer, Erlöschen und Löschung
Dauer und Fortbestand
Die Auflassungsvormerkung besteht fort, bis der gesicherte Anspruch erfüllt ist oder aus anderen Gründen endet. Sie ist kein zeitlich befristetes Recht, sondern an das Schicksal des Anspruchs gebunden.
Erlöschen des gesicherten Anspruchs
Der gesicherte Anspruch kann beispielsweise durch Erfüllung, Aufhebung des Erwerbsvertrags oder Unmöglichkeit entfallen. Mit dem Wegfall des Anspruchs entfällt auch die rechtliche Grundlage der Vormerkung.
Löschung aus dem Grundbuch
Nach Eigentumsumschreibung oder Wegfall des gesicherten Anspruchs wird die Auflassungsvormerkung regelmäßig gelöscht. Hierfür ist eine entsprechende Nachweis- und Bewilligungslage erforderlich. Die Löschung beseitigt die Eintragung, die Schutzwirkung hat sich dann erledigt.
Besonderheiten in der Praxis
Auflassungsvormerkung im Bauträgergeschäft
Beim Erwerb vom Bauträger dient die Vormerkung der Absicherung in der Bau- und Abwicklungsphase. Sie verhindert, dass zwischen Vertragsabschluss und Fertigstellung nachteilige Eintragungen den Erwerb beeinträchtigen. Das gilt sowohl für einzelne Wohnungen als auch für Teileigentum.
Koordination mit der Finanzierung
Die Vormerkung spielt bei der Abstimmung zwischen Erwerb und Finanzierung eine zentrale Rolle. Üblich ist, dass Rangfragen zwischen Auflassungsvormerkung und Finanzierungsbelastungen koordiniert werden, damit die spätere Eigentumsumschreibung sowie die Bestellung von Sicherheiten in der vorgesehenen Reihenfolge möglich sind.
Mehrere Vormerkungen und Rangänderungen
Es können mehrere Vormerkungen nebeneinander bestehen. Ihre Wirksamkeit richtet sich nach dem Rang. Eine nachrangige Vormerkung tritt zurück, wird jedoch relevant, wenn die vorrangige wegfällt. Rangänderungen erfordern die Zustimmung der Beteiligten und die entsprechende Eintragung.
Wohnungseigentum und Erbbaurecht
Bei Wohnungseigentum wird die Vormerkung im Wohnungsgrundbuch der jeweiligen Einheit eingetragen. Beim Erbbaurecht sichert sie den Anspruch auf Bestellung oder Übertragung dieses selbständigen, grundstücksgleichen Rechts. Die Schutzmechanismen entsprechen denen beim Volleigentum.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Grundbucheintrag, der den Anspruch auf Eigentumsübertragung oder eine vergleichbare Rechtsänderung sichert und spätere, nachteilige Verfügungen gegenüber dem Berechtigten unwirksam macht.
Welche Wirkung hat die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
Sie bewirkt, dass zwischen Eintragung der Vormerkung und Eigentumsumschreibung vorgenommene Belastungen, Veräußerungen oder Zwangsmaßnahmen dem gesicherten Anspruch grundsätzlich nicht entgegengehalten werden können, sofern die Vormerkung im Rang vorgeht.
Worin liegt der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang, während die Auflassungsvormerkung den Anspruch auf diesen Übergang sichert. Eigentum entsteht erst mit Eintragung des Erwerbers, nicht bereits mit der Vormerkung.
Wie lange gilt eine Auflassungsvormerkung und wann erlischt sie?
Sie gilt, solange der gesicherte Anspruch besteht. Sie endet mit Erfüllung, Aufhebung oder Wegfall des Anspruchs und wird anschließend im Grundbuch gelöscht.
Schützt die Auflassungsvormerkung bei einer Insolvenz des Verkäufers?
Ja, sie entfaltet auch im Insolvenzfall Schutz, indem sie den bereits begründeten Erwerbsanspruch sichert. Der Anspruch bleibt gegenüber der allgemeinen Gläubigergesamtheit grundsätzlich vorrangig.
Können mehrere Auflassungsvormerkungen für dasselbe Grundstück bestehen?
Mehrere Vormerkungen sind möglich. Ihre Wirkung richtet sich nach dem Rang; eine früher eingetragene Vormerkung geht späteren vor.
Welche Kosten sind mit der Auflassungsvormerkung verbunden?
Für Eintragung und Löschung fallen Gebühren an, die sich in der Praxis nach dem Wert des betroffenen Rechtsgeschäfts richten und zusätzlich Notarkosten umfassen können.
