OLG Dresden’in 27.02.2024 tarihli kararı – Az. 5 U 2077/23
Ticari kira sözleşmelerinde, form gerekliliklerine uyulmasına dikkat edilmelidir. Örneğin, yazılı şekil gereksinimine aykırılık, belirlenen sürelerin etkili olmamasına neden olabilir. Bu durum, belirlenmiş fesih sürelerinin geçersiz olmasına ve ticari mekanlar için kira sözleşmesinin bu nedenle yasal süreler içinde normal bir şekilde feshedilebilmesine yol açabilir. Bu durum, OLG Dresden’in 27 Şubat 2024 tarihli kararıyla (Az.: 5 U 2077/23) gösterilmektedir.
Ticari kira hukuku, konut kira hukukundan önemli noktalarda farklılık gösterir. Ticari kira sözleşmesinde büyük ölçüde sözleşme serbestisi geçerlidir. Bu nedenle, tüm önemli anlaşmaların yazılı olarak kira sözleşmesine kaydedilmesi daha da önemlidir. Özellikle ticari mekanlar için kira sözleşmesinin süresi ve belirsiz süreli sözleşmelerde fesih süreleri, yasal düzenlemelerden sapıyorsa, önemli noktalardır. Bu fesih süreleri yazılı olarak kararlaştırılmadıysa, geçersiz olabilir, diyor özellikle taşınmaz hukuku ve burada da ticari kira hukukunda danışmanlık yapan ekonomi hukuk bürosu MTR Legal Rechtsanwalte.
Yazılı anlaşma olmadığında fesih süreleri geçersiz
Ticari kira ilişkilerinde yazılı anlaşmanın eksikliği fesih sürelerinin geçersiz olmasına yol açabileceğini, OLG Dresden’in 27.02.2024 tarihli kararı göstermektedir.
Esas alınan olayda, kiracı, bir GbR ile ofis alanı için bir kira sözleşmesi imzalamıştı. Taraflar, kira sözleşmesinin üç yıl süreli olmasını ve bir taraf, kira süresinin bitiminden en geç üç ay önce kira ilişkisinin uzatılmasına itiraz etmezse, sözleşmenin birer yıl uzayacağını kararlaştırmışlardı. Kira sözleşmesi, kiracı ve iş alanlarını kiralayan GbR’nin bir ortağı tarafından imzalanmıştı. Kritik nokta, kira sözleşmesinde, GbR’nin ikinci ortağının imzasının eksik olmasıydı.
Gayrimenkulün sahibi değişiyor
Kiralanan gayrimenkulün sahibi değiştiğinde bu bir sorun haline geldi. Böylece alıcı, kiraya veren olarak kiracı sözleşmesine dahil oldu. Bu taraf, kira ilişkisinin uzatılmasına itiraz ettiğini açıkladı ve kira ilişkisinden fesih bildirimini zamanında yaptı. Yeni kiraya veren, orijinal kira sözleşmesinin yazılı şekli tam olarak sağlamadığını ve bu nedenle yasal fesih süresinin geçerli olduğunu iddia etti. Kiracılardan, iş alanlarını boşaltmalarını talep etti.
Fesih süreleri geçerli şekilde kararlaştırılmadı
İhtilaf Leipzig Bölge Mahkemesi’ne taşındı. Bu mahkeme, davalı kiracıların ticari kiralanan alanları tahliye etmeleri ve geri vermekle yükümlü olduklarına karar verdi. Bu kararı, OLG Dresden temyiz aşamasında onayladı.
Yüksek Mahkeme, yasal yazılı şeklin korunmasının, başta kira konusu, kira bedelinin miktarı ve kira ilişkisinin süresi olmak üzere, temel sözleşme şartlarının sözleşme belgesinden anlaşılır olması gerektiğini savundu. Burada durum böyle değildi. Zira, bir taraf, birden fazla kişiyi temsil ediyorsa, bu durumda olduğu gibi, GbR’nin her iki ortağı tarafından, kira sözleşmesinin tüm yetkili kişilerce imzalanması gereklidir. Yazılı şekil, sadece bir yetkili kişi tarafından imza atılması ve imzayla aynı anda, imzalayan kişinin başka kişileri de temsil ettiği beyan edildiğinde istisnai olarak korunabilir. Burada böyle bir ek bulunmamaktadır, dedi OLG Dresden.
Kiracı ve kiraya veren yazılı biçime dikkat etmelidir
Gerekli yazılı şekil kuralına aykırılık sonucu, kira ilişkisinin belirsiz süreyle geçerli kılındığını belirten OLG Dresden, bu durumda, kararlaştırılan fesih süresinin, yasal fesih süresinden daha uzun olması koşulunda geçerli olmadığını açıkça belirtti. Mevcut durumda, kira sözleşmesindeki uzatma hükmü, fesih işleminin her yılın sözleşme bitişinden üç ay önce yapılmasına fiilen neden olarak yasal fesih süresinin uzatılmasına yol açmıştır. Bu nedenle, ilgili hüküm geçersiz olmuş ve fesih hukuka uygun gerçekleştirilmiştir, dedi OLG Dresden.
Karar, ticari kira sözleşmelerinde hem kiracıların hem de kiraya verenlerin yazılı biçim gerekliliğine dikkat etmeleri gerektiğini açıkça ortaya koyuyor, çünkü ihlal, taraflardan biri için olumsuz sonuçlar doğurabilir.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul hukuku konusundaki uzun yıllara dayanan deneyimi ile ticari kira hukuku alanında da danışmanlık yapmaktadır.
Bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin!
