Bir Peşin Ödeme Anlaşmasının Biçim Eksikliği ve Satış Sözleşmesinin Geçersizliği – BGH, V ZR 8/23
Bir peşin ödeme anlaşmasının biçim eksikliği, gayrimenkul satış sözleşmesinin tamamının geçersiz olmasına yol açmak zorunda değildir. Alıcı, satış bedeline ilişkin olarak önceden yapılan ödemeyi kanıtlayabiliyorsa, sözleşmenin tam geçersizliği varsayımı çürütülmüş olur. Alman Federal Mahkemesi, 14 Haziran 2024 tarihinde bu kararı vermiştir (Dosya No: V ZR 8/23).
Gayrimenkul işlemlerinde her işlemi titizlikle belgelemek genellikle tavsiye edilir. Bu, tabii ki yapılan her ödeme ve peşin ödeme için de geçerlidir. Çünkü biçim hataları, MTR Legal Onları Avukatlık Bürosu’nun da belirttiği gibi, tüm satış sözleşmesinin geçersiz olmasına yol açabilir.
Geçersizlik varsayımı çürütülebilir
BGH, alıcının peşin ödemeyi kanıtlayabilmesi durumunda tüm satış sözleşmesinin geçersizlik varsayımının çürütülebileceğini açıkça belirtti. Bunun için alıcının ödeme kanıtını kendi bakış açısından şüphe götürmez bir şekilde sunması yeterlidir. Satıcının ödemenin makbuzunu sunması şart değildir.
İlgili davada, davalının artık hayatta olmayan babası Mart 2017’de bir mülk üzerindeki payını 40.000 Euro karşılığında bir GmbH’ye satmıştı. GmbH’nin müdürü, Nisan ve Mayıs 2017’de alıcıya toplamda 80.000 Euro ödeme yaptı. Kullanım amacı olarak “975/23.3.2017” ve “Kalan Ödeme 975/23.3.2017” belirtildi. Kasım 2018’de, merhum babası ve miras bırakacak kişi, GmbH’nin müdürü ile mülkün bir diğer payını almak için noter tasdikli bir sözleşme imzaladı. Satış fiyatı yine 40.000 Euro idi. GmbH daha sonra edindiği mülkiyet payını müdürüne devretti.
Peşin Ödeme Anlaşması Belgelenmemiş
Alıcının ikinci mülkiyet payını devralması üzerine taraflar arasında nihayet bir anlaşmazlık çıktı. Tartışmanın önemli bir noktası 40.000 Euro değerindeki peşin ödemeydi. Davacı, taraflar arasında ikinci mülkiyet payının satışı için sözlü bir peşin ödeme anlaşması olduğunu iddia etti. Bu anlaşmanın noter tasdiki yoktu. Bu durum OLG Hamm’a yeterli gelmedi. Bunun noter tasdikli olması gereken bir peşin ödeme anlaşması olduğunu belirtti. Belgelenmediği için anlaşmanın geçersiz olduğunu belirtti. Bu durum, BGB’nin 139. maddesine göre, tüm satış sözleşmesinin geçersiz olması sonucunu doğurur, dedi OLG Hamm.
Davacının peşin ödemeyi kanıtlayamayacağı çünkü satış sözleşmesinde buna dair bir kanıt olmadığı ve aktarımlar davacının tek taraflı bir işlemi olduğu için satıcının makbuzları olmadığı belirtildi, dedi OLG.
BGH: Satış sözleşmesi tamamen geçersiz olmak zorunda değil
Buna karşılık BGH, temyiz davasında başka bir görüşe vardı. Davacının talebi, Kasım 2018’de imzalanan ikinci mülkiyet payı satış sözleşmesine dayanabilir. OLG’nin önceki bulguları, tüm satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu göstermemektedir, dedi Karlsruhe’deki hakimler.
BGH, bir peşin ödeme anlaşmasının noter onaylı olması gerektiğini doğruladı. Özellikle, peşin ödeme esnasında satış bedeli talebinin henüz mevcut olmaması nedeniyle bu gereklilik açık oldu. Bu nedenle, uygun bir anlaşma olmadan peşin ödemenin yasal olarak bir borcun kısmi yerine getirmesi anlamına gelmez. Bu nedenle bir peşin ödeme anlaşması belgelenmelidir ve belgelenmezse geçersizdir. Ancak bu, tüm satış sözleşmesinin de geçersiz olması gerektiği anlamına gelmez, dedi BGH.
Alıcı peşin ödemeyi kanıtlamalı
BGB’nin 139. maddesine göre geçersizlik varsayılabilir. Ancak özel koşullar altında bu varsayımın çürütülmüş olabileceğini belirtti BGH. Bu, burada mümkün olabilir. BGH’nın sürekli içtihatları doğrultusunda, alıcı satış bedeli üzerine peşin ödemeyi kanıtlarsa varsayım çürütülmüş olur. Bunun için ödeme kanıtı gereklidir, dedi Karlsruhe’deki hakimler.
Alıcı ödemeyi kanıtlarsa, tarafların peşin ödeme anlaşması olmadan noter tasdikli taşınmaz satışı kısmına girmeyi kabul ettikleri çıkarımı yapılabilir. Bu daha da olasıdır, eğer satıcı ödemeye yönelik bir makbuz verdiyse. Ancak bu bir şart değildir. Önemli olan alıcının ödemenin kendi görüş açısından şüphe götürmez bir şekilde kanıtlayabilmesidir, dedi BGH ve durumu OLG Hamm’a geri gönderdi. Bu mahkeme şimdi davacının satış sözleşmesinin tam geçersizlik varsayımını çürütüp çürütmediğine karar vermelidir.
MTR Legal Avukatlık Bürosu, gayrimenkul işlemleri ve diğer taşınmaz hukuku.
Bizimle irtibata geçmekten çekinmeyin!
