Gayrimenkul alımında maddi kusurun kasten gizlenmesi – BGH’nin aydınlatma yükümlülüğüne ilişkin kararı Az.: V ZR 43/23
Gayrimenkul satıcıları, gayrimenkuldeki kusurlar hakkında bilgi vermek zorundadır. Bu, 27 Ekim 2023 tarihli Federal Mahkeme kararı (Az.: V ZR 43/23) uyarınca, satış sözleşmesinde bir garanti muafiyeti kararlaştırılmış olsa bile geçerlidir.
Gayrimenkul hukukuna göre, satıcı, özellikle ağır kusurlar hakkında alıcıyı kendiliğinden bilgilendirmek zorundadır. Satıcı, tazminat taleplerinden korunmak için satış sözleşmesine bir garanti muafiyeti maddesi ekleyebilir. Bununla birlikte, garanti muafiyeti, alıcının fark edebileceği bariz kusurlar için kararlaştırılabilir. BGH, son kararıyla, kararlaştırılmış bir garanti muafiyeti olsa bile gayrimenkul satıcısının aydınlatma yükümlülüğünü sertleştirdi, diyor MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul hukukunda da danışmanlık yapan ticaret hukuku firması.
Maddi kusur sorumluluğu sözleşmeyle hariç tutulmuş
Konuyla ilgili davada, davacı, Haziran 2016’da bir müstakil ev inşa edilmiş arsa satın almıştı. Satış sözleşmesinde maddi kusur sorumluluğu hariç tutulmuştu. Evin bir parçasını oluşturan teras, emlak broşüründe belirtilmişti. Ancak terasın çatısı sızdırıyordu. Satıcı, alıcıya bu kusur hakkında bilgi vermemişti.
Alıcı, zararı fark ettiğinde yaklaşık 32.000 Euro tutarındaki tespit edilen tamir masraflarının karşılanması için dava açtı. Dava başlangıçta sadece kısmen başarılı oldu. Bremen Yüksek Eyalet Mahkemesi, sızdıran teras çatısının bir maddi kusur olduğunu doğrulasa da, kararlaştırılmış maddi kusur sorumluluğu hariç tutulur dedi. Satıcının kusuru kasten gizlediği tespit edilemedi.
Maddi kusurun kasten gizlenmesi
BGH ise farklı bir görüşteydi. Karar gerekçesinde, BGH teras çatısının sızdırmasının maddi kusur oluşturduğunu ve sadece bir kusur belirtisi olmadığını belirtti. Teras çatısından su sızması ile ilgili girişimlerin satıcı tarafından gizlendiği ve dolayısıyla kasten hareket edildiği, Karlsruher hakimleri tarafından öne sürüldü, satıcı nedenini bilmese veya kısmen bilse bile.
Alıcılar, bu kusuru fark edemedi, diye ekledi BGH. Teras çatısı sözleşme öncesi konuşulmasına rağmen, satıcı su sızmaları hakkında bilgi vermemiş ve kusuru kasten gizlemiştir.
BGH, davayı Bremen Yüksek Eyalet Mahkemesi’ne geri gönderdi; bu mahkeme şimdi tazminat hakkının miktarına karar vermelidir.
MTR Legal Rechtsanwälte, gayrimenkul işlemleri ve gayrimenkul hukukukonularında danışmanlık yapıyor.
Bizimle iletişime geçin.
