La transmission successorale d’un bien immobilier occupé par le défunt peut procurer à ses proches parents des avantages considérables en matière de droits de succession. Sous certaines conditions, la résidence familiale n’est pas du tout prise en compte au titre des droits de succession. Cette exonération fiscale est toutefois soumise à des conditions légales strictes. En particulier, l’héritier doit en principe emménager sans délai dans le bien immobilier hérité pour l’occuper lui-même.
Le fait qu’un emménagement n’intervienne que nettement plus tard en raison de travaux de rénovation importants, de difficultés financières ou de circonstances personnelles ne suffit pas automatiquement à préserver l’avantage fiscal. C’est ce qu’illustre le jugement du Finanzgericht München (FG München, tribunal fiscal de Munich) du 7 janvier 2026 (Az. 4 K 1677/24, numéro de dossier 4 K 1677/24). Le tribunal a refusé l’exonération fiscale, car l’héritier n’avait occupé durablement la moitié de maison jumelée héritée qu’environ 32 mois après l’ouverture de la succession et n’avait pas pu expliquer suffisamment ce retard par des circonstances qui ne lui étaient pas imputables.
Quand la résidence familiale héritée reste-t-elle exonérée d’impôt ?
L’exonération fiscale de la résidence familiale est régie par § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG, loi allemande relative aux droits de succession et de donation). Elle permet aux enfants du défunt, sous certaines conditions, d’acquérir un bien immobilier hérité en franchise d’impôt. Est favorisée l’acquisition à cause de mort de la propriété ou de la copropriété d’un terrain bâti situé en Allemagne, pour autant qu’il comporte un logement que le défunt a utilisé à des fins d’habitation personnelle jusqu’à son décès ou qu’il n’a pas pu utiliser lui-même pour des raisons impérieuses.
L’héritier doit utiliser le bien immobilier à des fins d’habitation
L’exonération fiscale suppose que l’acquéreur affecte sans délai le logement à son usage personnel à des fins d’habitation. En outre, la surface habitable du logement bénéficiant de l’avantage ne doit pas dépasser 200 mètres carrés. Pour les enfants du défunt, l’exonération est limitée à la part correspondante de la surface habitable favorisée. La partie de la surface habitable excédant ce seuil ne peut pas bénéficier de l’avantage.
Il n’est pas déterminant uniquement que le bien immobilier ait servi de résidence familiale au moment de l’ouverture de la succession. L’héritier doit également utiliser effectivement le logement lui-même et en faire le centre de sa propre vie. Une simple déclaration d’intention d’emménager un jour dans le bien immobilier ne suffit pas. Il ne suffit pas non plus que la maison reste d’abord vide, soit louée ou seulement visitée occasionnellement.
En outre, l’héritier doit utiliser lui-même le bien immobilier à des fins d’habitation pendant au moins dix ans. Si l’héritier abandonne l’usage personnel au cours de cette période sans raisons impérieuses, l’exonération fiscale disparaît rétroactivement.
Emménagement sans délai : six mois comme délai de référence
Selon la jurisprudence du Bundesfinanzhof (BFH, Cour fédérale des finances), une affectation sans délai à l’usage personnel doit en principe être admise lorsque l’acquéreur emménage dans le logement dans les six mois suivant l’ouverture de la succession. Dans ce délai, il peut généralement être attendu de l’héritier qu’il prenne sa décision quant à l’utilisation future, organise les travaux de rénovation nécessaires et procède au déménagement.
Pas de délai de forclusion rigide
Le délai de six mois ne constitue toutefois pas un délai de forclusion rigide. Un emménagement ultérieur peut également remplir les conditions de l’exonération fiscale. Dans ce cas, l’acquéreur doit cependant exposer de manière compréhensible et rendre vraisemblable le moment auquel il s’est décidé pour l’usage personnel, les raisons pour lesquelles un emménagement plus précoce n’était pas possible et pourquoi le retard ne lui est pas imputable.
Tout dépend alors des circonstances du cas d’espèce. Un vice de construction important découvert ultérieurement, dont la suppression est indispensable à l’habitabilité du bien immobilier, peut par exemple justifier une durée de rénovation plus longue. Il faut toutefois que l’héritier fasse avancer les travaux avec la détermination requise et que le retard ne soit pas dû à des manquements évitables.
L’appréciation peut être différente lorsque la rénovation s’éternise en raison d’une planification insuffisante, d’une commande tardive auprès des artisans ou d’un financement qui n’a pas été clarifié à temps. De telles circonstances relèvent en principe de la sphère d’influence de l’acquéreur. Elles ne justifient pas automatiquement un emménagement tardif.
La charge de la preuve incombe à l’héritier
La charge objective de la constatation des conditions de l’exonération fiscale incombe à l’acquéreur qui invoque l’avantage. Il doit donc non seulement exposer sa décision d’usage personnel, mais aussi, le cas échéant, prouver les raisons d’un emménagement tardif.
Plus le délai entre l’ouverture de la succession et l’emménagement effectif est long, plus les exigences en matière d’exposé sont élevées. L’acquéreur devrait donc documenter aussi précisément que possible les mesures de rénovation et de remise en état, la communication avec les entreprises artisanales, les étapes de financement ainsi que le déroulement chronologique des travaux.
L’exonération fiscale n’exige certes pas une documentation du chantier par un maître d’œuvre professionnel. Toutefois, l’absence de justificatifs peut devenir problématique si, après plusieurs années, il n’est plus possible de retracer quels travaux ont été réalisés à quel moment et pourquoi l’emménagement a été retardé.
Le litige devant le FG München
Dans l’affaire jugée, le demandeur était l’héritier unique de son père, décédé le 1er août 2021. La succession comprenait notamment une quote-part de copropriété de trois quarts dans une moitié de maison jumelée d’une surface habitable d’environ 90 mètres carrés. Le père avait lui-même occupé le bien immobilier jusqu’à son décès.
Le fils avait l’intention d’utiliser lui-même la maison après l’ouverture de la succession. Toutefois, des travaux de rénovation et de transformation étaient nécessaires. À partir de novembre 2021, il a commencé à vider le bien immobilier par ses propres moyens. À partir de mars 2022, il a réalisé de petits travaux ; à partir de septembre 2022, il a sollicité des offres d’artisans pour certains travaux partiels. Pour financer les travaux de réparation, le demandeur a contracté en mars 2023 un prêt bancaire de 50 000 euros.
Finalement, le demandeur n’a emménagé durablement dans la moitié de maison jumelée qu’en avril 2024. Environ 32 mois s’étaient donc écoulés entre l’ouverture de la succession et l’emménagement effectif.
Le Finanzamt (administration fiscale allemande) n’a pas accordé l’exonération fiscale demandée au titre de § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG et a indiqué que l’héritier aurait dû faire exécuter les travaux artisanaux sans délai. La réclamation formée contre cette décision le 15 juin 2023 a été rejetée par le Finanzamt comme non fondée par décision sur réclamation du 19 juillet 2024. Le recours dirigé contre cette décision n’a pas prospéré.
Pourquoi le FG München a refusé l’exonération fiscale
Le Finanzgericht München a confirmé la position du Finanzamt. Selon le tribunal, le demandeur n’avait pas suffisamment démontré qu’il avait affecté sans délai la moitié de maison jumelée à son usage personnel. Ce n’était pas seulement l’important retard dans le temps qui était déterminant. Le demandeur n’a pas non plus pu exposer de manière convaincante qu’il avait pris toutes les mesures raisonnablement exigibles de lui pour permettre un emménagement le plus tôt possible.
Absence de planification ciblée de la rénovation
Le tribunal a notamment critiqué l’absence de justificatifs suffisants concernant le déroulement concret des travaux de rénovation. Malgré l’invitation du tribunal, le demandeur n’a pas pu établir de manière suffisante quels travaux il avait lui-même effectués, à quel moment, et à quelles dates il avait chargé quelles entreprises artisanales de mesures concrètes.
Aucun calendrier ou plan de rénovation compréhensible n’était non plus identifiable. Les importants travaux de transformation initialement envisagés se sont révélés, dès le printemps 2022, difficilement réalisables sur le plan financier et pratique. Néanmoins, selon le tribunal, il manquait des efforts suffisamment ciblés pour réduire la rénovation à un niveau réalisable et permettre rapidement l’usage personnel.
L’héritier responsable des retards
Les premières offres plus concrètes d’entreprises externes étaient certes disponibles en octobre 2022. À cette date, plus de 14 mois s’étaient toutefois déjà écoulés depuis l’ouverture de la succession. Le financement n’a pas non plus été assuré suffisamment tôt. Le contrat de prêt de 50 000 euros n’a été conclu qu’en mars 2023.
Le FG a vu dans ces éléments des retards évitables imputables au demandeur. L’exonération fiscale ne peut pas être accordée au seul motif que l’héritier a, en principe, l’intention d’habiter lui-même le bien immobilier. Il doit au contraire mettre cette intention en œuvre dans un délai raisonnable et faire avancer de manière conséquente les mesures nécessaires à cette fin.
Les difficultés financières ne justifient pas un emménagement indéfiniment tardif
La capacité financière limitée du demandeur n’a pas davantage conduit à une autre appréciation. Le tribunal ne méconnaît pas que la rénovation d’un bien immobilier hérité peut entraîner des charges financières importantes. L’exonération fiscale prévue par § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG suppose toutefois que le bien immobilier soit affecté sans délai à l’usage personnel.
Selon le tribunal, l’absence de moyens financiers et les difficultés à mandater des artisans appropriés ne pouvaient pas justifier le long retard. En particulier, il n’a pas été suffisamment démontré que le demandeur avait, suffisamment tôt, épuisé toutes les possibilités raisonnablement exigibles pour organiser le financement et les travaux nécessaires.
À cela s’ajoutait que les travaux de transformation initialement prévus dépassaient nettement les fonds propres disponibles selon les estimations de coûts obtenues. Le demandeur avait ainsi envisagé une rénovation de grande ampleur sans en assurer rapidement le financement. Le tribunal a qualifié les retards qui en ont résulté de conséquence de défauts de planification évitables.
Les dégâts des eaux survenus ultérieurement n’étaient pas déterminants
Les dégâts des eaux invoqués n’ont pas non plus pu sauver l’exonération fiscale. Certes, des dommages importants rendant temporairement impossible un emménagement peuvent en principe justifier une occupation ultérieure. Dans le litige, les dégâts des eaux ne sont toutefois apparus qu’à partir de novembre 2022, ou en 2023.
À cette date, l’usage personnel avait déjà été reporté pendant une période considérable. Selon le tribunal, avant même l’apparition des dégâts des eaux, il manquait déjà des efforts suffisamment durables et ciblés pour rendre le bien immobilier habitable.
Même un emménagement en novembre 2022 n’aurait donc plus pu être considéré comme intervenu sans délai. Les dommages ultérieurs n’étaient pas de nature à justifier rétroactivement le retard déjà survenu auparavant.
Les contraintes privées ne suffisent pas
Enfin, le tribunal a pris en considération les contraintes professionnelles et familiales du demandeur. Sa semaine de travail de six jours, l’interdiction saisonnière de prendre des congés et la charge de prise en charge au sein de la famille n’ont toutefois pas été considérées comme une justification suffisante de l’emménagement tardif.
Selon le FG, il s’agissait de circonstances privées qui pouvaient certes être compréhensibles, mais qui ne constituaient pas une raison suffisante pour n’occuper durablement le bien immobilier que plus de deux ans et demi après l’ouverture de la succession. Il manquait en particulier la preuve que ces contraintes avaient effectivement rendu impossible un emménagement plus précoce.
Le tribunal s’est également fondé sur la charge de la preuve incombant au demandeur. Compte tenu précisément de la longue période entre l’ouverture de la succession et l’emménagement, il aurait dû démontrer en détail quels obstacles existaient et quelles mesures concrètes il avait prises pour les surmonter.
Portée pratique
Le jugement montre que l’exonération fiscale de la résidence familiale ne dépend pas uniquement de l’usage personnel effectif ultérieur. Ce qui est déterminant est plutôt de savoir si l’héritier a affecté sans délai le bien à son usage personnel et s’il a fait avancer la mise en œuvre de son intention d’emménager avec la détermination requise.
Pour les biens immobiliers nécessitant une rénovation, les héritiers devraient donc examiner tôt quels travaux sont effectivement nécessaires pour permettre un emménagement. Les projets de transformation importants devraient être vérifiés afin de déterminer s’ils sont réalisables et finançables à court terme. Le cas échéant, il peut être judicieux de ne réaliser d’abord que les mesures nécessaires pour rendre le bien habitable et de reporter d’autres travaux.
Une documentation soigneuse est tout aussi importante. Elle comprend notamment :
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la décision rapide d’un usage personnel et la planification de l’emménagement ;
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un relevé compréhensible des travaux de rénovation et de remise en état nécessaires ;
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la documentation des demandes adressées aux artisans, des offres et des commandes ;
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les justificatifs des démarches de financement et des négociations de prêt ;
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un aperçu chronologique des travaux effectivement réalisés ;
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les justificatifs des obstacles imprévisibles, tels que des vices de construction importants ou des dégâts des eaux, ainsi que de leurs effets sur l’emménagement.
Lorsque des prestations sont réalisées par l’héritier lui-même, il convient de consigner aussi précisément que possible quels travaux ont été effectués, à quel moment et dans quelle mesure. En cas de retards importants, il est en outre recommandé de documenter par écrit pourquoi un emménagement plus précoce n’était pas possible et quelles alternatives ont été examinées.
Le jugement montre également que le délai de six mois ne constitue certes pas un délai de forclusion rigide, mais qu’un emménagement nettement plus tardif peut soulever d’importantes difficultés d’exposé et de preuve. Plus l’écart temporel avec l’ouverture de la succession est important, plus l’héritier doit pouvoir expliquer précisément pourquoi l’usage personnel n’a pas pu commencer plus tôt.
Exigences relatives à l’exonération fiscale des résidences familiales héritées
Par son jugement du 7 janvier 2026 (Az. 4 K 1677/24), le FG München souligne les exigences strictes applicables à l’exonération fiscale des résidences familiales héritées. Un emménagement ultérieur n’exclut certes pas automatiquement l’avantage. L’héritier doit toutefois pouvoir exposer et prouver de manière compréhensible que le retard repose sur des circonstances qui ne lui sont pas imputables et qu’il a fait avancer les mesures nécessaires à l’usage personnel avec la détermination requise.
Dans l’affaire jugée, l’exonération fiscale a échoué parce que la rénovation et le financement n’avaient pas été organisés suffisamment tôt et de manière structurée. Les difficultés financières, les contraintes professionnelles et familiales ainsi que les dégâts des eaux survenus ultérieurement n’ont pas pu justifier les retards déjà intervenus auparavant.
Le jugement montre ceci : quiconque hérite d’une résidence familiale et souhaite bénéficier de l’exonération fiscale devrait planifier tôt l’usage personnel, clarifier le financement dans les meilleurs délais et documenter soigneusement toutes les étapes jusqu’à l’emménagement. À défaut, la perte de l’avantage fiscal menace malgré un usage personnel effectif ultérieur.
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