В июне 2024 года стоимость открытого фонда недвижимости UniImmo Wohnen ZBI упала на 17 процентов, и инвесторы потеряли много денег. Теперь, по решению земельного суда Штутгарта, одной инвесторше присуждена компенсация ущерба (дело № 12 O 287/24), так как, по её словам, она была неправильно проконсультирована банком, который выступал посредником. Основой требований о возмещении ущерба в немецком праве являются различные законодательные и договорные положения, определяющие условия для предъявления таких требований.
Инвестиции в открытые фонды недвижимости, такие как UniImmo Wohnen ZBI, всегда связаны с определёнными рисками. К таким рискам относятся колебания на рынке недвижимости, потери в стоимости, пустующие помещения или увеличенная необходимость в ремонте. В области немецкого права о возмещении ущерба различают договорные и деликтные основания претензий, которые регулируют различные условия и правовые последствия для компенсации ущерба. В рамках правильной инвестиционной консультации инвесторы должны быть проинформированы о существующих рисках, прежде чем принять инвестиционное решение, как это делают в юридической фирме MTR Legal Rechtsanwälte, обладающей большим опытом в праве рынка капиталов.
Обзор фондов
UniImmo: Deutschland — это открытый фонд недвижимости, специализирующийся на инвестициях в немецкую недвижимость и участие в компаниях, занимающихся недвижимостью. Цель фонда — получать регулярный доход от арендной платы и обеспечивать устойчивый прирост стоимости для инвесторов. Идея инвестиций фонда рассчитана на тех, кто преследует долгосрочные инвестиционные цели и готов взять на себя риски, связанные с инвестициями в недвижимость.
Структура фонда предусматривает, что около 54 % активов фонда инвестированы в недвижимость в Германии, тогда как около 46 % приходится на другие европейские страны. Для повышения доходности фонд может использовать заемные средства до 30 % от стоимости всех приобретенных объектов недвижимости. Производные инструменты могут использоваться только для хеджирования существующих активов, что должно ограничить риск для инвесторов.
Как открытый фонд недвижимости UniImmo: Deutschland подчиняется строгим требованиям немецкого законодательства, особенно Гражданского кодекса Германии (BGB). Параграфы 280 и 281 BGB регулируют условия для предъявления требований о возмещении ущерба в случае нарушения обязательств в рамках долгового обязательства. Если происходит нарушение обязательств, например, в результате неправильной консультации или недостаточной информации, пострадавшие инвесторы могут предъявить требование о возмещении ущерба. Должник — обычно это консультирующий банк или инициатор фонда — обязан возместить причинённый ущерб. Это может быть сделано либо через выплату денег, либо путем натуральной реституции.
Основные данные фонда всегда открыто доступны инвесторам. Тип ценных бумаг UniImmo: Deutschland — фонд, номер WKN — 980550, ISIN — DE0009805507. График курса фонда предоставляет информацию о развитии активов фонда и показывает регулярные выплаты инвесторам. Дополнительная информация о объёме фонда, количестве акций, выплатах и других ключевых показателях содержится в проспекте эмиссии и основополагающей информации для инвесторов, доступной онлайн.
В случае ущерба — например, нарушения обязательств вследствие неправильной консультации или недостаточного разъяснения рисков — пострадавшие инвесторы могут предъявить свои требования о возмещении ущерба непосредственно к должнику, если выполнены законодательные критерии параграфа 280 BGB. Таким образом, фонд предоставляет не только возможность участвовать в немецком рынке недвижимости и получать регулярный доход, но и основывается на четких правовых условиях, обеспечивающих защиту инвесторов.
С его ориентацией на недвижимость и участие в компаниях, занимающихся недвижимостью в Германии и Европе, UniImmo: Deutschland предлагает привлекательную возможность для инвесторов, которые стремятся к долгосрочному приросту стоимости и стабильным доходам. Однако важно осознавать риски и в случае ущерба знать и защищать свои права, в частности право на возмещение ущерба.
Неправильная консультация со стороны банка как нарушение обязательств
Истец в деле, рассматриваемом земельным судом Штутгарта, заявила, что она была ориентирована на безопасные инвестиции, как сообщает торговая газета Handelsblatt онлайн от 15 мая 2025 года. Тем не менее, Vereinigte Volksbank Böblingen предложил ей, среди прочего, участие в открытом фонде недвижимости UniImmo Wohnen ZBI. То, что участие в этом фонде недвижимости ни в коем случае не представляло собой безопасные инвестиции, стало ясно, когда летом 2024 года произошло значительное обесценение, и фонд практически за ночь потерял около 800 миллионов евро.
Инвесторша因此 почувствовала себя неправильно проинформированной банком и предъявила требования о возмещении ущерба. Земельный суд Штутгарта согласился с мнением женщины. Поскольку банк нарушил свои консультационные обязательства, он стал обязанным возместить ущерб и должен вернуть истице вложенный капитал, постановил суд. Решение ещё не вступило в законную силу, и банк уже заявил о намерении подать апелляцию.
Земельный суд Нюрнберг-Фюрта: Риск неверно оценен
Помимо решения земельного суда Штутгарта, инвесторам UniImmo Wohnen ZBI также может придать уверенности решение земельного суда Нюрнберг-Фюрта от 21 февраля 2025 года (дело № 4 HK O 5879/24). Суд выявил, что риск открытого фонда недвижимости был занижен в базовом информационном листе и инвесторы были введены в заблуждение относительно реального риска.
Унифицированный риск-бал был оценен в 2 или 3 для UniImmo Wohnen ZBI. Потребительский центр Баден-Вюртемберга критиковал, что оценка была заниженной. По их мнению, фонд должен был иметь более высокий риск-балл — 6.
Земельный суд Нюрнберг-Фюрта удовлетворил иск о запрете потребительского центра. Он постановил, что анализ риска ZBI не соответствует законодательным требованиям, поскольку не проводится ежемесячная переоценка недвижимости, и не используются подходящие бенчмарки. Следовательно, риск-индикатор для капиталовложений малых инвесторов, таких как открытый фонд недвижимости UniImmo Wohnen ZBI, должен быть оценен в 6.
Риск — центральный критерий для инвесторов
Далее земельный суд Нюрнберг-Фюрта заявил, что оценка риска является центральным критерием для потребителей и значительно влияет на их инвестиционное решение. Заниженная категория риска вводит инвесторов в заблуждение относительно их риска и является нарушением закона о недобросовестной конкуренции (UWG). ZBI больше не может рекламировать фонд с заниженной категорией риска.
Индикатор риска представлен по шкале от 1 до 7, где 1 означает наименьший риск, а 7 — наибольший. Потребителю должна быть предоставлена прозрачная информация о том, какой риск они принимают, участвуя в капиталовложении.
Также решение земельного суда Нюрнберг-Фюрта ещё не вступило в законную силу, и управляющий фондом уже подал апелляцию.
Требование о возмещении ущерба инвесторов
Тем не менее решения земельного суда Нюрнберг-Фюрта и земельного суда Штутгарта показывают, что инвесторов не могут вводить в заблуждение относительно их риска при участии в инвестиции. Если они не были должным образом проинформированы о своем риске, они могут предъявлять требования о возмещении ущерба. Такие требования могут быть предъявлены как к инициатору фонда, так и к инвестиционным консультантам, если они не проинформировали о рисках должным образом.
MTR Legal Rechtsanwälte обладает большим опытом в праве рынка капиталов и консультирует инвесторов открытого фонда недвижимости UniImmo Wohnen ZBI.
Свяжитесь с нами !
