実際の賃貸面積が商業賃貸契約で指定されたサイズと10%を超える差がある場合、それはBGHの判例によれば賃料の減額理由となる可能性があります。
実際の商業面積が契約の合意よりも小さい場合、商業賃貸法は賃料減額の可能性を認めています。ただし、その差異がどれほどかに注意する必要があります。賃貸した商業面積が契約で定められたサイズを10%以上下回る場合、それは賃料の減額を正当化する可能性があります。10%未満の差異については、連邦裁判所の判例に基づき、借主は小さなサイズにより賃貸物件の契約上の利用が妨げられていることを示す必要があります。MTR Legal Rechtsanwälteは、物件法と商業賃貸法でアドバイスを提供しています。
BGHでの訴訟では、商業賃貸契約における賃貸面積が約300平方メートルとされていました。改築工事でその面積は約10%減少しました。バレエ学校を運営するテナントが、面積が減少したため10%賃料を減額する権利があると宣言する訴訟を起こしました。減少によって教えられる生徒数が減ったためです。
訴えは成功しませんでした。ミュンヘン上級地方裁判所は、賃貸面積の減少が賃貸物件の欠陥であることは認めましたが、原告には賃料減額の権利はないと判断しました。裁判所は、面積の差異が10%未満の場合、借主は契約上の利用が実際に妨げられていることを示す必要があるとしました。しかし、原告側は面積の減少が実際に収益の損失を招いたとは具体的に示しませんでした。
BGHは上訴審でミュンヘン上級地方裁判所の判決を確認しました。借主は、面積の減少によって潜在的な収入が失われたと抽象的に述べるだけで、具体的には述べませんでした。カールスルーエの裁判官は、実際の面積が契約で合意されたサイズを10%以上下回る場合、損失が実際に契約上の利用を大きく妨げることが推定されるため、賃料の減額が可能であるとさらに述べました。
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