En juin 2024, la valeur du fonds immobilier ouvert UniImmo Wohnen ZBI a chuté de 17 pour cent et les investisseurs ont perdu beaucoup d’argent. Le tribunal de Stuttgart a accordé des dommages-intérêts à une investisseuse (Réf. 12 O 287/24), car elle aurait été mal conseillée par la banque intermédiaire. La base légale pour les demandes de dommages-intérêts en droit allemand découle de différentes dispositions légales et contractuelles qui définissent les conditions d’une réclamation pour dommages.
Les investissements dans des fonds immobiliers ouverts tels que l’UniImmo Wohnen ZBI sont toujours associés à divers risques. Ceux-ci incluent, par exemple, les fluctuations du marché immobilier, les pertes de valeur, les vacances locatives ou les besoins accrus de rénovation. En droit de la responsabilité allemande, on distingue les fondements contractuels et délictuels des réclamations, qui régissent respectivement les conditions et les conséquences juridiques des réclamations pour dommages. Dans le cadre d’une consultation d’investissement adéquate, les investisseurs doivent être informés des risques existants avant de prendre une décision d’investissement, selon le cabinet d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui possède une grande expérience dans le droit des marchés de capitaux.
Vue d’ensemble du fonds
L’UniImmo : Deutschland est un fonds immobilier ouvert spécialisé dans les investissements en immobilier allemand et les participations dans des sociétés immobilières. L’objectif du fonds est de générer des revenus réguliers grâce aux loyers et de réaliser une croissance durable de la valeur pour les investisseurs. L’idée d’investissement du fonds s’adresse aux personnes qui poursuivent un objectif d’investissement à long terme et qui sont prêtes à supporter les risques liés aux investissements immobiliers.
La structure du fonds prévoit qu’environ 54% des actifs du fonds soient investis en immobilier en Allemagne, tandis qu’environ 46% sont alloués à d’autres pays européens. Pour accroître la rentabilité, le fonds peut financer jusqu’à 30% de la valeur de tous les biens acquis par des prêts. Les dérivés ne peuvent être utilisés qu’à des fins de couverture des actifs existants, afin de limiter les risques pour les investisseurs.
En tant que fonds immobilier ouvert, l’UniImmo : Deutschland est soumis aux strictes directives de la législation allemande, en particulier le Code civil allemand (BGB). Les §§ 280 et 281 BGB régissent les conditions de réclamations pour dommages en cas de manquement à une obligation dans le cadre d’une relation d’obligation. En cas de manquement à une obligation, par exemple en raison d’un conseil erroné ou d’une information insuffisante, les investisseurs lésés peuvent faire valoir une réclamation pour dommages. Le débiteur – généralement la banque conseillère ou l’initiateur du fonds – est alors tenu de réparer le dommage survenu. Cela peut être fait par versement d’argent ou par restitution en nature.
Les données clés du fonds sont transparentes et accessibles aux investisseurs à tout moment. Le type de titre de l’UniImmo : Deutschland est un fonds, le numéro d’identification du titre (WKN) est 980550, l’ISIN est DE0009805507. Le graphique de cours du fonds fournit des informations sur l’évolution des actifs du fonds et montre également les distributions régulières aux investisseurs. Des informations supplémentaires sur le volume du fonds, le nombre de parts, les distributions et d’autres indicateurs clés peuvent être trouvées dans le prospectus et dans les informations essentielles pour les investisseurs, disponibles en ligne.
En cas de dommages – par exemple en cas de manquement à une obligation en raison d’un conseil erroné ou d’une information insuffisante sur les risques – les investisseurs lésés peuvent faire valoir leur réclamation pour dommages directement contre le débiteur. Il est nécessaire que les critères légaux du § 280 BGB soient remplis. Le fonds offre donc non seulement la possibilité de participer au marché immobilier allemand et de bénéficier de revenus réguliers, mais il est aussi soumis à des conditions juridiques claires qui garantissent la protection des investisseurs.
Avec son orientation vers l’immobilier et les participations dans des sociétés immobilières en Allemagne et en Europe, l’UniImmo : Deutschland offre une option attrayante pour les investisseurs misant sur une croissance durable de la valeur et des revenus stables. Il est également essentiel d’être conscient des risques et, en cas de dommages, de connaître et de faire valoir ses propres droits – notamment le droit à des dommages-intérêts.
Conseil erroné par la banque comme manquement à l’obligation
La plaignante dans la procédure devant le tribunal de Stuttgart s’est déclarée une investisseuse orientée vers la sécurité, comme l’a rapporté le Handelsblatt en ligne le 15 mai 2025. La Vereinigte Volksbank Böblingen lui avait cependant recommandé, entre autres, de participer au fonds immobilier ouvert UniImmo Wohnen ZBI. La participation au fonds immobilier ouvert n’était en aucun cas un investissement sûr, ce qui est devenu évident au plus tard lorsque la valeur a considérablement chuté en été 2024 et que le fonds a pratiquement perdu environ 800 millions d’euros de sa valeur du jour au lendemain.
L’investisseuse s’est donc sentie mal conseillée par la banque et a fait valoir des réclamations pour dommages. Le tribunal de Stuttgart a partagé l’opinion de la femme. Étant donné que la banque avait violé son obligation de conseil, elle était responsable des dommages et devait rembourser à la plaignante le capital investi, a décidé le tribunal. Le jugement n’est pas encore exécutoire et la banque a déjà annoncé son intention de faire appel.
LG Nürnberg-Fürth : Risque mal évalué
En plus du jugement de Stuttgart, une décision du tribunal de Nürnberg-Fürth du 21 février 2025 pourrait également encourager les investisseurs de l’UniImmo Wohnen ZBI (Réf. 4 HK O 5879/24). Le tribunal a constaté que le risque du fonds immobilier ouvert avait été évalué trop faiblement dans le document d’informations clés, trompant ainsi les investisseurs quant au risque réel.
L’indicateur de risque pour l’UniImmo Wohnen ZBI avait été fixé à 2 ou 3. La Verbraucherzentrale Baden-Württemberg a critiqué cette classification comme trop basse. D’après elle, le fonds aurait dû être évalué avec l’indicateur de risque plus élevé de 6.
Le tribunal de Nürnberg-Fürth a fait droit à la demande d’injonction de la Verbraucherzentrale. Il a décidé que l’évaluation des risques de ZBI ne correspondait pas aux exigences légales, car il n’y a pas de réévaluation mensuelle des biens immobiliers et aucune référence appropriée n’est utilisée. Ainsi, l’indicateur de risque pour les placements de petits investisseurs comme le fonds immobilier ouvert UniImmo Wohnen ZBI doit être indiqué à 6.
Risque, critère central pour les investisseurs
Le LG Nürnberg-Fürth a également indiqué que l’évaluation du risque était un critère central pour les consommateurs et influençait de manière significative leur décision d’investissement. Une classe de risque trop basse induisait les investisseurs en erreur quant à leur risque et constituait une violation de la loi contre la concurrence déloyale (UWG). Par conséquent, ZBI ne peut plus promouvoir le fonds avec une classe de risque trop basse.
L’indicateur de risque est indiqué sur une échelle de 1 à 7, où 1 représente le risque le plus faible et 7 le plus élevé. Cela permet de rendre transparent pour les consommateurs le risque qu’ils prennent en participant à un investissement en capital.
Le jugement du LG Nürnberg-Fürth n’est pas encore exécutoire et le gestionnaire de fonds a déjà fait appel.
Réclamation pour dommages des investisseurs
Néanmoins, les jugements du LG Nürnberg-Fürth et du LG Stuttgart montrent que les investisseurs ne doivent pas être induits en erreur quant à leur risque dans le cadre d’une participation à un placement d’actifs. S’ils n’ont pas été correctement informés de leur risque, ils peuvent faire valoir des réclamations pour dommages. Des réclamations pour dommages peuvent être adressées à la fois à l’initiateur du fonds et aux conseillers en investissement, s’ils ne les ont pas correctement informés des risques.
MTR Legal Rechtsanwälte possède une grande expérience dans le droit des marchés de capitaux et conseille les investisseurs du fonds immobilier ouvert UniImmo Wohnen ZBI.
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