Arrêt de la Cour fédérale des finances (BFH) du 26.09.2023 – Réf. IX R 13/23
Si un bien immobilier est vendu dans le délai de spéculation de dix ans, le gain de cession doit être imposé. Des exceptions à l’impôt sur les plus-values peuvent n’être accordées que si le propriétaire a lui-même vécu dans le bien immobilier ou si celui-ci a été habité par son enfant majeur à charge. C’est ce que la Cour fédérale des finances (BFH) a précisé dans l’arrêt du 26 septembre 2023 (Réf. : IX R 13/23).
Si un bien immobilier est acheté et revendu dans un délai de dix ans, il s’agit d’une opération de cession privée et le gain de la vente est soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, le gain de cession peut être exonéré d’impôt si le propriétaire a utilisé le bien immobilier au moment de la vente et pendant les deux années précédentes, ou si ses propres enfants ont habité gratuitement dans le bien immobilier, explique le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit fiscal. On ne peut toutefois pas parler d’utilisation personnelle si le bien immobilier a été habité gratuitement par la mère, la belle-mère ou d’autres membres de la famille. L’arrêt de la Cour fédérale des finances le souligne également.
Appartement cédé gratuitement à la mère
Dans l’affaire sous-jacente, un couple avait acheté en 2009 un appartement pour 177 000 euros. Ils avaient cédé gratuitement l’appartement à la mère de la plaignante. Après le décès de celle-ci, le couple a vendu l’appartement en 2017, soit dans le délai de dix ans de spéculation.
L’administration fiscale a considéré cette vente comme une opération de cession privée et a établi l’impôt sur le revenu en conséquence. Le couple s’est opposé à cette décision. Selon eux, il y avait une utilisation personnelle de l’appartement, de sorte que le gain de cession devait rester exonéré d’impôt.
BFH : Pas d’utilisation à des fins d’habitation personnelle
Avec leur recours, ils n’ont pas obtenu gain de cause ni devant le tribunal fiscal ni devant la Cour fédérale des finances. La BFH a expliqué que les plaignants n’ont pas utilisé l’appartement à des fins d’habitation personnelle. Par conséquent, le gain de cession n’est pas exonéré d’impôt. Si la période entre l’acquisition ou l’achèvement d’un bien immobilier et sa vente est inférieure à dix ans, le gain de la vente n’est exonéré de l’impôt que si le bien immobilier a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle pendant cette période ou l’année de la cession et les deux années précédentes, a expliqué la BFH.
Par ‘utilisation à des fins d’habitation personnelle’, on entend que le contribuable a effectivement habité le bien immobilier de manière durable et non seulement y a enregistré un domicile ou y a seulement rendu visite à quelqu’un. Une utilisation personnelle est par ailleurs considérée comme telle si le contribuable met l’appartement à la disposition de son enfant à charge, a indiqué la BFH. Toutefois, il n’y a pas d’utilisation à des fins d’habitation personnelle en cas de cession gratuite de l’appartement à un autre membre de la famille, ont précisé les juges. En conséquence, aucune utilisation à des fins d’habitation personnelle ne peut être imputée aux plaignants par la cession de l’appartement à la mère de la plaignante.
Exonération fiscale possible uniquement sous des conditions strictes
La BFH a également expliqué que l’élément de l’exonération fiscale selon l’article 23, paragraphe 1, phrase 1, n° 1, phrase 3 de la loi allemande sur l’impôt sur le revenu (EStG) doit être interprété de manière stricte. Il n’y a donc pas de raison d’étendre l’avantage à la cession de l’appartement à un enfant à charge fiscalement pris en compte à d’autres cas. Contrairement à un enfant à charge, une obligation alimentaire ne peut être admise dans d’autres cas qu’après vérification au cas par cas. Dans ce cas, une obligation alimentaire de la plaignante envers sa mère n’a pas été établie. Entre le plaignant et sa belle-mère, il n’y avait de toute façon pas de lien de parenté, de sorte que le plaignant n’était pas non plus tenu à l’obligation alimentaire, a expliqué la BFH.
Comme le montre l’arrêt, une exonération fiscale lors de la vente d’un bien immobilier dans le délai de dix ans de spéculation n’est possible que dans des conditions strictes.
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