L’arrêt du Bundesgerichtshof (BGH, Cour fédérale de justice allemande) du 11 mars 2026 (Az., référence de l’affaire : XII ZR 51/25) porte sur la validité des clauses préformulées de maintien de la valeur dans les baux commerciaux. La question centrale est de savoir si une adaptation du loyer liée à l’indice des prix à la consommation est soumise, outre aux exigences du Preisklauselgesetz (PrKG, loi allemande sur les clauses d’indexation), au contrôle du contenu prévu par les §§ 305 et suivants BGB (Code civil allemand), et quelles conséquences juridiques découlent de l’invalidité d’une telle clause.
Le BGH précise qu’une clause d’indexation convenue dans un contrat préformulé doit satisfaire tant aux exigences du Preisklauselgesetz qu’au contrôle du contenu applicable aux conditions générales. Si la clause enfreint les dispositions du § 307 BGB, elle est invalide dès l’origine. Il peut en résulter, pour le locataire, d’importantes créances en remboursement au titre des augmentations de loyer déjà acquittées.
Bail comportant une clause préformulée de maintien de la valeur
L’arrêt faisait suite à un litige opposant la bailleresse à la locataire de locaux commerciaux. Le 28 août 2019, les parties avaient conclu un bail commercial portant sur des locaux destinés à l’exploitation d’un cabinet de physiothérapie. Le bail avait pris effet le 1er septembre 2019 et avait été conclu pour une durée minimale de dix ans.
Le § 6 du bail contenait une clause préformulée de maintien de la valeur. Selon celle-ci, le loyer convenu devait initialement rester inchangé pendant une période de 24 mois, soit jusqu’au 31 août 2021. Par la suite, le loyer devait évoluer en fonction de l’indice des prix à la consommation publié par le Statistisches Bundesamt (Office fédéral allemand de la statistique).
Toutefois, la valeur de référence retenue pour l’évolution de l’indice n’était pas celle correspondant au début du bail en septembre 2019, mais l’indice des prix à la consommation déjà publié en mai 2017.
La clause prévoyait en outre qu’en cas de variation de l’indice des prix à la consommation, le loyer devait être automatiquement adapté dans la même proportion. La modification ne devait toutefois prendre effet qu’à compter du mois suivant la variation de l’indice et après une demande écrite de la bailleresse.
Doutes quant à la validité de la clause de maintien de la valeur
À compter d’avril 2022, la bailleresse a exigé une augmentation du loyer sur le fondement de cette disposition. La locataire a d’abord donné suite à cette demande d’augmentation. Lorsque la bailleresse a fait valoir une nouvelle augmentation du loyer, la locataire a toutefois remis en cause la validité de la clause de maintien de la valeur.
Elle estimait que la clause était invalide en tant que condition générale et demandait le remboursement des majorations déjà versées en application de l’indexation. Les paiements ultérieurs ont été effectués sous réserve de leur restitution.
Succès de l’action devant les premières instances
Par jugement du 23 octobre 2024 (Az. 5 O 23/24), le Landgericht Düsseldorf (tribunal régional de Düsseldorf) a fait droit à l’action de la locataire. Il a constaté que la clause de maintien de la valeur était invalide dès l’origine et a condamné la bailleresse à rembourser 6 498,90 euros, assortis d’intérêts, ainsi qu’à prendre en charge les frais extrajudiciaires d’avocat.
Par arrêt du 5 juin 2025 (Az. I-10 U 146/24), l’Oberlandesgericht Düsseldorf (tribunal régional supérieur de Düsseldorf) a confirmé cette décision.
La bailleresse a formé un pourvoi en Revision contre cet arrêt devant le Bundesgerichtshof.
Le BGH rejette le pourvoi en Revision
Le Bundesgerichtshof a rejeté le pourvoi en Revision de la bailleresse. Il a ainsi confirmé la décision de l’Oberlandesgericht Düsseldorf et constaté l’invalidité de la clause de maintien de la valeur convenue.
Les principales conclusions de l’arrêt peuvent être résumées en deux principes directeurs :
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Premier principe directeur : Une clause d’indexation contenue dans les conditions générales d’un bail commercial est soumise, outre aux restrictions prévues par le Preisklauselgesetz, au contrôle du contenu applicable aux conditions générales.
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Deuxième principe directeur : Lorsqu’une telle clause ne résiste pas au contrôle du contenu applicable aux conditions générales, ses conséquences juridiques ne sont pas régies par le § 8 PrKG. La clause est au contraire invalide dès l’origine (ex tunc) conformément au § 307, alinéa 1, BGB.
Le BGH précise ainsi expressément que le Preisklauselgesetz n’exclut pas l’application des dispositions relatives aux conditions générales.
Pour la clause litigieuse, cela signifiait qu’elle n’était pas devenue invalide uniquement pour l’avenir à la suite d’une constatation judiciaire passée en force de chose jugée. En raison de son incompatibilité avec le § 307 BGB, elle était au contraire dépourvue d’effet juridique dès la conclusion du contrat.
La bailleresse ne pouvait donc valablement exiger les augmentations de loyer appliquées sur le fondement de cette clause.
Contrôle supplémentaire du contenu au regard du Preisklauselgesetz
La décision du BGH repose essentiellement sur l’articulation entre le Preisklauselgesetz et le contrôle du contenu des conditions générales prévu par le § 307 BGB.
Le BGH devait tout d’abord déterminer si les clauses de maintien de la valeur figurant dans les baux commerciaux devaient être appréciées exclusivement au regard du Preisklauselgesetz ou si elles faisaient également l’objet d’un contrôle autonome fondé sur les §§ 305 et suivants BGB.
Le Preisklauselgesetz régit l’admissibilité des clauses d’indexation
Le Preisklauselgesetz régit l’admissibilité des clauses d’indexation, en particulier des conventions dans lesquelles le montant d’une dette pécuniaire est lié à l’évolution d’un indice de prix déterminé.
Le § 8 PrKG contient à cet égard une disposition particulière relative aux conséquences juridiques des clauses d’indexation invalides. En vertu de cette disposition, l’invalidité ne prend en principe effet que pour l’avenir, à compter de la constatation passée en force de chose jugée de la violation de la loi.
Le BGH précise toutefois que cette disposition légale n’évince pas le contrôle du contenu applicable aux conditions générales.
Les deux régimes poursuivent des objectifs différents :
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Le Preisklauselgesetz vise notamment à lutter contre les évolutions inflationnistes et à protéger la stabilité de l’ordre monétaire.
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Le contrôle du contenu applicable aux conditions générales vise à empêcher qu’une partie au contrat ne soit désavantagée de manière déraisonnable par des stipulations contractuelles préformulées.
Une clause peut donc être conforme aux exigences du Preisklauselgesetz tout en étant invalide au titre du § 307 BGB en raison du désavantage déraisonnable qu’elle cause au cocontractant.
Le BGH confirme ainsi que les deux critères de contrôle doivent être appliqués indépendamment l’un de l’autre.
Désavantage déraisonnable résultant de la valeur de référence choisie
Dans le cas d’espèce, le BGH a considéré que la locataire avait été désavantagée de manière déraisonnable du fait que l’indice des prix à la consommation de mai 2017 avait été retenu comme point de départ du calcul de l’adaptation du loyer.
Or, le bail n’avait été conclu qu’en août 2019 et avait pris effet le 1er septembre 2019.
Le choix de l’indice de mai 2017 avait donc conduit à prendre également en compte, lors de l’adaptation ultérieure du loyer, l’évolution de l’inflation survenue entre mai 2017 et le début du bail en septembre 2019.
La locataire devait ainsi supporter économiquement une hausse de loyer fondée sur une évolution des prix déjà intervenue avant le début du bail.
Pendant cette période, la bailleresse n’avait encore fourni aucune contrepartie sous la forme de la mise à disposition des locaux commerciaux.
Le BGH y a vu un désavantage déraisonnable de la locataire au sens du § 307, alinéa 1, première phrase, BGB.
L’élément déterminant n’était donc pas seulement l’admissibilité de principe d’un loyer indexé, mais la configuration concrète du mécanisme contractuel d’adaptation.
Violation de l’exigence de transparence
Le BGH a en outre critiqué le manque de transparence de la clause de maintien de la valeur.
En vertu du § 307, alinéa 1, deuxième phrase, BGB, les conditions générales doivent être formulées de manière claire et compréhensible. Le cocontractant doit pouvoir identifier les droits et obligations découlant de la disposition concernée.
À cet égard, la clause litigieuse contenait des dispositions contradictoires :
D’une part, elle prévoyait qu’en cas de variation de l’indice des prix à la consommation, le loyer devait être automatiquement modifié dans la même proportion.
D’autre part, elle disposait que la modification du loyer ne devait prendre effet qu’à compter du mois suivant la variation de l’indice et après une demande écrite de la bailleresse.
La locataire ne pouvait donc pas déterminer avec suffisamment de clarté si l’adaptation du loyer intervenait effectivement de manière automatique ou si une déclaration supplémentaire de la bailleresse était nécessaire à cette fin.
Cette rédaction contradictoire contrevenait à l’exigence de transparence prévue par le § 307, alinéa 1, deuxième phrase, BGB.
L’invalidité de la clause reposait donc sur deux motifs autonomes : le désavantage déraisonnable causé à la locataire au titre du § 307, alinéa 1, première phrase, BGB et la violation de l’exigence de transparence prévue par le § 307, alinéa 1, deuxième phrase, BGB.
Invalidité dès l’origine
La qualification juridique de l’invalidité revêt une importance particulière.
Le BGH devait décider si, conformément au § 8 PrKG, l’invalidité de la clause ne prenait effet que pour l’avenir ou si, en raison de la violation du § 307 BGB, la clause était invalide dès l’origine.
Le BGH a retenu la seconde solution.
Selon lui, il convient de distinguer deux situations :
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Première situation : Une clause d’indexation enfreint exclusivement le Preisklauselgesetz. Dans ce cas, la conséquence juridique est régie par le § 8 PrKG. L’invalidité ne prend en principe effet que pour l’avenir, à compter de sa constatation judiciaire passée en force de chose jugée.
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Deuxième situation : Une clause d’indexation ne résiste pas non plus au contrôle du contenu applicable aux conditions générales. Dans ce cas, la conséquence juridique est régie par le § 307 BGB. La clause est invalide dès l’origine.
Le BGH se démarque ainsi expressément de la jurisprudence relative au régime particulier des conséquences juridiques prévu par le § 8 PrKG et précise que celui-ci ne peut pas être transposé à une invalidité autonome fondée sur le § 307 BGB.
La clause de maintien de la valeur litigieuse était donc invalide dès la conclusion du bail.
La bailleresse ayant perçu les loyers majorés sans fondement contractuel valable, ceux-ci devaient être remboursés.
Conséquences juridiques de l’arrêt
L’arrêt revêt une importance pratique considérable pour la rédaction et l’examen des baux commerciaux.
Il en résulte notamment les conséquences suivantes :
Double contrôle de validité des clauses d’indexation
À l’avenir, les clauses de maintien de la valeur figurant dans les baux commerciaux devront non seulement satisfaire aux exigences du Preisklauselgesetz, mais également résister à un contrôle autonome du contenu applicable aux conditions générales.
La simple conformité au Preisklauselgesetz ne suffit donc pas à garantir la validité d’une clause d’indexation préformulée.
Lors de la rédaction du contrat, les bailleurs doivent notamment veiller à ce que l’indexation convenue n’entraîne aucun désavantage déraisonnable pour le locataire et à ce que la disposition soit suffisamment transparente.
Dans la pratique contractuelle, il est donc recommandé de retenir comme valeur de référence de l’indexation l’indice correspondant à la date de conclusion du contrat ou au début du bail, et de désigner expressément ce point de référence. Dans l’affaire jugée, le texte officiel de l’arrêt du BGH indiquait qu’à compter de septembre 2019, une valeur de référence de 100 % correspondant à un loyer de base net de 1 748,00 euros avait été fixée, alors que l’indice était rattaché à sa valeur de mai 2017 : c’est précisément cette dissociation qui a motivé la critique. Il convient également de préciser sans ambiguïté si l’adaptation intervient automatiquement ou si elle suppose une déclaration ; les deux variantes sont admissibles, mais pas leur combinaison.
Risque accru de restitution pour les bailleurs
Les conséquences relatives aux augmentations de loyer déjà appliquées sont particulièrement étendues.
Lorsqu’une clause préformulée de maintien de la valeur est invalide en raison d’une violation du § 307 BGB, elle ne cesse pas de produire effet uniquement à compter d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée, mais est dépourvue d’effet dès la conclusion du contrat.
Les locataires peuvent donc, en principe, également demander le remboursement des majorations déjà versées.
Le fondement juridique de cette demande est généralement l’action en restitution de l’enrichissement sans cause prévue par le § 812, alinéa 1, première phrase, deuxième branche, BGB.
Il faut pour cela que le paiement ait été effectué sans cause juridique et qu’il n’existe aucun autre fondement contractuel valable justifiant le loyer majoré.
Dans l’affaire jugée, la locataire disposait ainsi d’une créance en remboursement de 6 498,90 euros, majorée des intérêts et des frais extrajudiciaires d’avocat.
Examen des baux commerciaux existants
L’arrêt invite à vérifier la validité des clauses de maintien de la valeur figurant dans les baux commerciaux existants.
Cela vaut en particulier pour les contrats de longue durée dans lesquels l’évolution du loyer est liée à l’indice des prix à la consommation.
Importance pour les baux en cours et arrivés à terme
La décision n’est pas seulement pertinente pour la rédaction des futurs contrats.
Dès lors qu’une clause invalide en vertu du § 307 BGB l’est dès l’origine, les augmentations de loyer passées peuvent également être concernées.
Il en va en principe de même lorsque les paiements correspondants ont déjà été effectués pendant une période prolongée.
Toutefois, les règles de prescription applicables doivent être respectées lors de l’exercice des demandes en restitution. Il convient notamment de tenir compte du délai de prescription de droit commun de trois ans prévu par les §§ 195 et 199 BGB. D’autres questions, concernant par exemple la connaissance de la créance en restitution, la prescription et une éventuelle déchéance pour exercice tardif, peuvent également être pertinentes selon les circonstances de chaque cas.
L’arrêt ne confère donc pas un droit général au remboursement de toutes les augmentations de loyer indexées jamais versées.
Pas d’invalidité automatique de toutes les clauses d’indexation
Il importe toutefois de ne pas surestimer la portée de la décision.
Le BGH n’a pas jugé que toutes les clauses de maintien de la valeur figurant dans les baux commerciaux étaient invalides.
La décision concerne plutôt les clauses d’indexation préformulées qui sont soumises au contrôle du contenu applicable aux conditions générales et qui ne résistent pas à ce contrôle.
Une stipulation contractuelle négociée individuellement doit en principe être appréciée différemment, puisqu’elle n’est pas automatiquement soumise au contrôle du contenu prévu par le § 307 BGB. Les autres conditions légales de validité, notamment celles prévues par le Preisklauselgesetz, demeurent toutefois applicables. La configuration concrète de chaque stipulation contractuelle est donc toujours déterminante.
Conclusion
Par son arrêt du 11 mars 2026 (Az. XII ZR 51/25), le Bundesgerichtshof a davantage précisé les exigences relatives à la validité des clauses préformulées de maintien de la valeur figurant dans les baux commerciaux.
Le principal enseignement de la décision est que les clauses d’indexation ne doivent pas être appréciées exclusivement au regard du Preisklauselgesetz. Elles sont également soumises au contrôle du contenu applicable aux conditions générales prévu par le § 307 BGB.
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